Iné

Ukončenie niektorých nájomných vzťahov

  • Vydanie: ULC PRO BONO 8/2011

Cieľom prijatia nového zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov je vytvoriť legislatívny mechanizmus, ktorý ukončí zasahovanie štátu do užívania súkromného majetku a umožní postupne pristúpiť na podmienky zaužívané v iných demokratických štátoch. Zákon určuje podmienky a lehoty ukončenia niektorých nájomných vzťahov, v ktorých sú ceny nájmov predmetom regulácie.

Začiatkom deväťdesiatych rokov 20. storočia bol prostredníctvom reštitučných zákonov pôvodným vlastníkom vrátený súkromný majetok, o ktorý prišli v procese znárodňovania počas minulého spoločensko-politického zriadenia. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú. Podľa opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov zo dňa 23. apríla 2008, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008, sa aj na nájom bytov v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu, ktorá predstavuje sumu nižšiu, než je voľne dohadované, tzv. trhové nájomné.

Príprava zákonného riešenia usporiadania uvedených nájomných vzťahov sa začala už v roku 2005Nový zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“ alebo „zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov“) je vypracovaný na základe bodu B.4. uznesenia vlády SR č. 640 zo dňa 16. septembra 2009. Nový zákon nadobudne účinnosť dňa 15. septembra 2011.

Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov rieši spôsob ukončenia niektorých nájomných vzťahov, v ktorých je prenajímateľom súkromná osoba a cena nájmu je doposiaľ regulovaná právnym predpisom. Ide predovšetkým o nájomné vzťahy v bytoch v domoch vydaných oprávnenej osobe pri náprave krívd podľa osobitných predpisov.

Zákon upravuje šesť a pol ročné obdobie (do 31. decembra 2017), počas ktorého nájomcovia bytov v uvedených domoch za zákonom presne vymedzených podmienok uvoľnia prenajaté byty a následne vlastníci môžu ponúknuť tieto byty na prenájom za trhové nájomné alebo s nimi nakladať podľa vlastných predstáv. Zároveň sú obce v zákonom stanovených prípadoch povinné poskytnúť náhradné nájomné byty financované zo štátneho rozpočtu.

Uvedená úprava sa vzťahuje na byty (1) v domoch vydaných oprávnenej osobe alebo v domoch, kde časť domu bola vydaná oprávnenej osobe, ak ich ku dňu účinnosti tohto zákona vlastní výlučne alebo v spoluvlastníctve s obcou oprávnená osoba, jej dedičia alebo iná osoba, ktorá predmetné byty od nich alebo od ich právnych nástupcov nadobudla a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti nového zákona trvá, (2) v domoch alebo častiach domov, ku ktorým bolo oprávnenej osobe rozhodnutím súdu určené vlastníctvo v spore s obcou, ak ich k 15. septembru 2011 vlastní oprávnená osoba alebo iná osoba, ktorá tieto byty od nej alebo od jej právneho nástupcu nadobudla a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka, a osoby, ktoré mali práva nájomcu alebo práva od nájomcu odvodené, naďalej byt užívajú, (3) v domoch, o ktorých prebieha súdne konanie o ich vydanie alebo súdne konanie o určenie vlastníctva v spore s obcou až do nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia súdu v uvedených konaniach a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá, (4) v domoch, ktoré boli súčasťou prevodu majetku štátu na iné osoby alebo ktoré sú ku dňu účinnosti tohto zákona vo vlastníctve inej osoby ako tej, ktorá ich nadobudla, alebo boli vložené ako vklad do obchodnej spoločnosti a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá, alebo (5) v domoch alebo častiach domov vo vlastníctve fyzických osôb, ich dedičov alebo iných osôb, ktoré tieto byty od nich alebo od ich právnych nástupcov nadobudli a v ktorých bolo rozhodnutím štátneho orgánu zriadené právo osobného užívania a v ktorých nájom vznikol podľa § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka a ku dňu účinnosti tohto zákona trvá.

Prenajímateľ bytu podľa bodu 1, 2, 4 a 5 môže podľa zákona vypovedať nájom aj bez uvedenia dôvodu, a to v lehote do 31. marca 2012. Výpovedná lehota v tomto prípade bude 12 mesiacov. Prenajímateľ bytu podľa bodu 3 môže vypovedať nájom bytu bez uvedenia dôvodu do 2 mesiacov od právoplatnosti rozhodnutia súdu o vydaní nehnuteľnosti. Výpovedná lehota je v tomto prípade 6 mesiacov a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Výpoveď z nájmu bytu doručuje prenajímateľ nájomcovi do vlastných rúk a kópiu obci príslušnej na konanie o nároku na poskytnutie bytovej náhrady.

Nárok na bytovú náhradu má len nájomca podľa ust. § 2 ods. 1 zákona (predmet úpravy), ktorý je v materiálnej bytovej núdzi a požiada o bytovú náhradu. Za materiálnu bytovú núdzu sa považuje stav, keď nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb (1) nemá vlastný byt alebo (2) nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady. Bytovou náhradou je na účely zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov náhradný nájomný byt nachádzajúci sa v tej istej obci ako vypratávaný byt. Nájomca sa môže dohodnúť s inou obcou na poskytnutí bytovej náhrady v jej katastrálnom území. Túto dohodu je obec povinná oznámiť obci, v katastrálnom území ktorej sa nachádza vypratávaný byt.

Po doručení výpovede nájmu bytu môže nájomca do 30. septembra 2012 podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady obci, v katastrálnom území ktorej sa nachádza byt, ktorý sa má vypratať, inak jeho nárok na poskytnutie bytovej náhrady zanikne. Žiadateľ, ktorý je nájomcom bytu uvedeného v § 2 ods. 1 písm. c) alebo žiadateľ, ktorý užíva byt uvedený v § 2 ods. 1 písm. a), b), d) a e) a ktorý je predmetom súdneho sporu o prechod nájmu bytu alebo výmenu bytu, si môže podať predbežnú žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady.

Konanie sa začne podaním žiadosti obci. Účastníkom konania je žiadateľ. Ku dňu podania písomnej žiadosti je žiadateľ povinný deklarovať svoj majetok a majetok spoločne posudzovaných osôb podľa ust. § 6 zákona. Po podaní žiadosti obec preskúma v žiadosti uvedené údaje žiadateľa a spoločne posudzovaných osôb, najmä preskúma, či žiadateľ spĺňa podmienky materiálnej bytovej núdze. Ak žiadosť spĺňa všetky náležitosti, obec o žiadosti rozhodne v lehote 90 dní od jej doručenia. Ak žiadateľ spĺňa podmienky na poskytnutie bytovej náhrady, obec rozhodne o priznaní nároku na bytovú náhradu, inak rozhodnutím nárok neprizná.

O zániku nároku na bytovú náhradu obec rozhodne, ak (1) do poskytnutia bytovej náhrady žiadateľ prestane spĺňať podmienky nároku na poskytnutie bytovej náhrady alebo (2) vyjde najavo, že nárok na poskytnutie bytovej náhrady bol žiadateľovi priznaný na základe nepravdivých alebo neúplných údajov. Neprihliada sa na zrejmé nesprávnosti, ktoré nemajú vplyv na posudzovanie materiálnej bytovej núdze.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....