Iné

Zdaňovanie nehnuteľností

  • Vydanie: ULC PRO BONO 6/2012

Plánované zmeny vo výške sadzieb dane z nehnuteľností sa stávajú v posledných mesiacoch veľmi aktuálnou témou. V súčasnosti právna úprava umožňuje správcom dane zvýšenie alebo zníženie dane z nehnuteľnosti, napr. podľa katastrálneho územia, avšak plošne vymedzuje jednotnú sadzbu. O tom, aké sadzby a kto je povinný platiť, Vás informujeme v celom článku.

Jednou z oblastí, v ktorej sa plánujú zrealizovať podstatnejšie zmeny v právnej úprave, je oblasť zdaňovania nehnuteľností. V minulosti platil zákon č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľnosti, ktorý stratil účinnosť a bol nahradený zákonom č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v platnom znení (ďalej len „zákon o miestnych daniach“). Daň z nehnuteľnosti je miestnou daňou v zmysle uvedeného zákona o miestnych daniach. Pri úprave sadzby sa rozlišuje medzi daňou z pozemku, zo stavby a daňou z bytov a nebytových priestorov.

Uvedená klasifikácia by však mala byť v blízkej budúcnosti modifikovaná. Vláda predpokladá prípravu zákona o dani z nehnuteľností, ktorý by mal upravovať špecifické členenie, podmienky, na základe ktorých bude odstupňovaná sadzba za jednotlivé nehnuteľnosti. Podľa zatiaľ dostupných informácií takými kritériami majú byť predovšetkým lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a dátum jej postavenia. Vyššia sadzba dane by sa tak mala dotýkať nehnuteľností postavených v drahších lokalitách, ako napr. Bratislava – Staré Mesto a súčasne nehnuteľností postavených v posledných rokoch, teda nehnuteľností mladších. Ako presne budú definované tzv. luxusné nehnuteľnosti nie je doposiaľ zrejmé, nakoľko finálny návrh zákona o dani z nehnuteľností zatiaľ pripravený nie je. Ako vyplýva z vyjadrení predstaviteľov vlády Slovenskej republiky, vyššie sadzby daní by sa nemali dotknúť nehnuteľností postavených svojpomocne pred rokom 1989. Dnes zákon o miestnych daniach upravuje sadzby dane plošne a odstupňovanie napr. podľa katastrálneho územia umožňuje vykonať obci, avšak len v určitých zákonných medziach. Napríklad v Bratislave v súčasnosti rozoznávame 3 pásma, do prvého patria Rusovce, Jarovce, Čunovo, Vajnory a pod., do druhého Dúbravka, Petržalka, Nové Mesto, Karlova Ves a pod., a do tretieho Staré Mesto. Rozdiely v dani pre jednotlivé pásma nie sú príliš markantné. Pri bytoch bola ročná sadzba dane do 31.12.2011 v prvom pásme 0,299 Eur/m2, v druhom 0,332 Eur/m2 a v treťom 0,399 Eur/m2. Predpokladá sa však širšie a výraznejšie odstupňovanie. Predbežne pod pojmom tzv. luxusná nehnuteľnosť by mala byť považovaná nehnuteľnosť, pri ktorej je evidentné, že staviteľ musel vynaložiť značné peňažné prostriedky na zaobstaranie pozemku a na samotnú výstavbu.

V súčasnosti je platná právna úprava podľa zákona o miestnych daniach. Ako sme uviedli vyššie v tomto článku, daň z nehnuteľnosti zahŕňa daň z pozemkov, zo stavieb a daň z bytov a nebytových priestorov.

Daňovníkom dane z pozemkov je vlastník pozemku, alebo správca pozemku vo vlastníctve štátu, obce, vyššieho územného celku, ktorý je zapísaný v katastri nehnuteľností. Daňovníkom dane z pozemku je aj (1) fyzická alebo právnická osoba, ktorej boli pridelené na obhospodarovanie náhradné pozemky vyčlenené z pôdneho fondu užívaného právnickou osobou až do vykonania pozemkových úprav, (2) nájomca, ak (a) nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej 5 rokov a nájomca je zapísaný v katastri, (b) má v nájme pozemky spravované Slovenským pozemkovým fondom, alebo (c) má v nájme náhradné pozemky daňovníka v zmysle bodu 1. Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z pozemkov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Predmetom dane z pozemkov sú pozemky na území Slovenskej republiky, a to (1) orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, (2) záhrady, (3) zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy, (4) lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy, (5) stavebné pozemky. Predmetom dane z pozemkov nie sú (1) časti zastavaných plôch a nádvorí, ktoré sú zastavané stavbami, ktoré sú predmetom dane zo stavieb alebo dane z bytov, (2) pozemky alebo ich časti, na ktorých sú postavené pozemné komunikácie s výnimkou verejných účelových komunikácií, a celoštátne železničné dráhy a regionálne železničné dráhy a (3) pozemky alebo ich časti zastavané stavbami, ktoré nie sú predmetom dane zo stavieb.

Základom dane z nehnuteľnosti pozemku, je hodnota pozemku (bez porastov) určená vynásobením výmery pozemkov v m2 a hodnoty pôdy za 1 m2. Ročná sadzba dane z pozemkov je 0,25%. Správca dane ju môže upraviť všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo v jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území, a to znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo v jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území ustanoviť ročné sadzby dane rôzne pre jednotlivé skupiny pozemkov.

Daňovníkom dane zo stavieb je vlastník stavby alebo správca stavby vo vlastníctve štátu, obce, vyššieho územného celku. Pri stavbách spravovaných Slovenským pozemkovým fondom, ktoré sú v nájme, je daňovníkom nájomca. Ak nie je možné uvedeným spôsobom daňovníka určiť, je ním osoba, ktorá stavbu skutočne užíva. Na daňovú povinnosť nemá vplyv skutočnosť, že stavba sa prestala užívať.

Základom dane zo stavieb je výmera zastavanej plochy v m2. Zastavanou plochou sa rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti stavby, pričom sa do zastavanej plochy nezapočítava prečnievajúca časť strešnej konštrukcie stavby. Ročná sadzba dane zo stavieb je 0,033 Eur za každý aj začatý m2 zastavanej plochy. Ročnú sadzbu môže správca dane všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením určiť rôzne sadzby dane pre jednotlivé druhy stavieb (napr. stavby na bývanie, stavby na poľnohospodársku produkciu, stavby rekreačných a záhradkárskych chát a pod.).

Podobná úprava platí aj pri dani z bytov a nebytových priestorov. Daňovníkom dane z bytov je buď vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo správca bytu alebo nebytového priestoru. Predmetom dane z bytov v bytovom dome, v ktorom aspoň jeden byt alebo nebytový priestor nadobudli do vlastníctva fyzické alebo právnické osoby, sú byty a nebytové priestory. Základom dane z bytov je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v m2. Ročná sadzba dane z bytov je 0,033 Eur za každý aj začatý m2 podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru. Podobne ako pri pozemkoch a stavbách, správca dane môže ročnú sadzbu podľa miestnych podmienok v obci, jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území znížiť alebo zvýšiť.

Ktoré nehnuteľnosti sú od dane oslobodené upravuje ust. § 17 zákona o miestnych daniach. Sú nimi napr. pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve verejných vysokých škôl alebo vo vlastníctve štátu v správe štátnych vysokých škôl slúžiace na vysokoškolské vzdelávanie, pozemky a stavby alebo ich časti vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej akadémie vied slúžiace na vedeckovýskumné účely a pod.

K zdaňovaniu dochádza i pri prevode nehnuteľnosti. Príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti ako tzv. ostatný príjem podlieha dani z príjmu. K povinnosti uhradiť daň z príjmu pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti nedôjde v prípade, ak došlo k predaju nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov za súčasného splnenia i druhej podmienky, a to, ak uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva (i spoluvlastníctva) poručiteľa alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Uvedené oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

V prípadoch ostatných nehnuteľností sa oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti vzťahuje na prevod nehnuteľnosti, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Oslobodený je aj príjem z predaja nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, ktorý je prijatý touto osobou.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....