Iné

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru

  • Vydanie: ULC PRO BONO 1/2014

Najčastejším spôsobom nadobudnutia vlastníctva bytu je prostredníctvom zmluvy o prevode vlastníctva. Ide o zmluvu, ktorej náležitosti sú upravené vo viacerých právnych predpisoch. Dovoľte, aby sme Vás v našom článku oboznámili s náležitosťami predmetnej zmluvy.

S vlastníctvom bytu, tak ako s vlastníctvom každej veci, je spojené právo s ním disponovať. Výsledkom využitia dispozičného práva je prevod vlastníckeho práva na inú osobu. Ustanovenie § 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje možnosť nadobudnúť vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru (1) na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, (2) na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu, (3) dedením, alebo (4) rozhodnutím štátneho orgánu. V našom článku sa zameriame na úpravu prevodu vlastníctva bytu a nebytového priestoru na základe zmluvy.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru (ďalej len „zmluva o prevode“) je zmluva, ktorou sa nadobúdajú vlastnícke práva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, ako aj vlastnícke práva k spoločným častiam, spoločným zariadeniam, príslušenstvu domu a zastavaným častiam pozemku, respektíve priľahlým pozemkom. K nadobudnutiu vlastníckeho práva je okrem uzatvorenia zmluvy potrebný aj zápis vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru do katastra nehnuteľností. Zápis do katastra nehnuteľností má konštitutívny účinok a až uvedeným zápisom, respektíve právoplatnosťou rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, nadobúda osoba vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru.

Zmluva o prevode musí spĺňať zákonom ustanovené formálne a obsahové náležitosti. Z hľadiska formy musí byť zmluva uzavretá písomne, pričom nedodržanie písomnej formy má podľa ust. § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) za následok absolútnu neplatnosť takého právneho úkonu. Prejavy vôle účastníkov zmluvy a ich podpisy musia byť na tej istej listine. Ak zmluvu spoločne s nedielnymi prílohami tvorí viac listov, listy musia byť pevne spojené, a to už pred podpisom zmluvy. Ak by zmluva nebola pevne spojená, správa katastra po predložení takejto zmluvy vyzve účastníkov konania k odstráneniu uvedeného nedostatku a preruší konanie.

Zmluva musí tiež obsahovať úradne osvedčený podpis prevodcu. Výnimkou z uvedenej povinnosti je zmluva uzatvorená elektronickými prostriedkami a podpísaná zaručeným elektronickým podpisom. Podpis prevodcu nemusí byť osvedčený ani v prípade, ak ide o zmluvu o prevode (1) vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice, (2) autorizovanú advokátom, alebo (3) ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok.

Ďalšími podmienkami platnosti zmluvy o prevode sú obsahové náležitosti. Zmluva musí spĺňať predovšetkým všeobecné náležitosti zmluvy upravené Občianskym zákonníkom, napríklad v ust. § 43 a nasl. alebo v ust. § 588 a nasl. Zmluva o prevode môže byť vo forme odplatnej alebo bezodplatnej zmluvy. Všeobecné náležitosti zmlúv, napr. kúpnej zmluvy alebo darovacej zmluvy, sú upravené v príslušných ustanoveniach Občianskeho zákonníka. 

Okrem uvedených všeobecných náležitostí musí zmluva o prevode obsahovať aj náležitosti upravené zákonom č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“). Aby bola zmluva spôsobilá na zápis do katastra nehnuteľností, musí spĺňať obsahové vymedzenie zmluvy upravené v ust. § 42 ods. 2 katastrálneho zákona, a to označenie (1) účastníkov práv k nehnuteľnostiam, (2) právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu, a (3) označenie nehnuteľnosti. Ak zmluva o prevode neobsahuje uvedené náležitosti, príslušná správa katastra rozhodnutím zamietne návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Náležitosti upravené Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom však nie sú jedinými obligatórnymi náležitosťami zmluvy o prevode. Okrem nich musí zmluva obsahovať aj náležitosti upravené ust. 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Predmetnými náležitosťami sú (1) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome, (2) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa bodu 5, (3) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov, (4) úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, (5) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu, (6) zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, (7) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy a (8) úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

K zmluve o prevode musí byť tiež pripojené vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Výnimkou z povinnosti doložiť uvedené prehlásenie je prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Pri prvom prevode však musí byť prílohou zmluvy o prevode vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Okrem uvedených obligatórnych náležitostí môže zmluva o prevode obsahovať ako fakultatívnu náležitosť aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov a na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.

Podľa ust. § 5 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov sa vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve, a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa musí predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja aj situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci. Ten môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára. Znalečné znášajú pomerne tí nadobúdatelia, ktorí o znalecký posudok požiadali.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....