sme Vašou silnou stránkou

Vyber vydanie PRO BONO

 

Bulletin PRO BONO

Bulletin Čarnogurský ULC PRO BONO je venovaný novoprijatým právnym úpravám a rôznym aktuálnym právnym otázkam. Vychádza raz mesačne a je zadarmo.

PDF na stiahnutie

Pre korektné zobrazenie PDF kliknite na linku pravým tlačítkom, zvoľte možnosť "Uložiť cieľ odkazu ako..." a otvorte PDF súbor priamo z Vášho disku.
  Archív »
Home » Bulletin PRO BONO » Banky, finančné inštitúcie

Zákon o úveroch na bývanie

Vydanie: PRO BONO 11/2015

Zákon o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov je celkom novým predpisom, ktorým bola do slovenského právneho poriadku implementovaná aktuálna európska legislatíva (smernice 2008/48/ES a 2013/36/EÚ a nariadenie (EÚ) č. 1093/2010). Cieľom tejto zmeny má byť racionálnejšie a efektívnejšie fungovanie trhu s úvermi a poskytnutie zvýšenej ochrany spotrebiteľovi pri zmluvných vzťahoch, ktoré uzatvárajú. Nová právna úprava reaguje na rast zadĺženosti domácností a na vznik nových foriem úverov na bývanie.

Dňa 9. novembra 2015 poslanci Národnej rady SR schválili Zákon o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov, ktorý nadobudne účinnosť dňa 21. marca 2016 (ďalej aj len „nový zákon“).

Ust. § 1 v ods. 1 nového zákona vymedzuje predmet právnej úpravy, a to práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním úveru na bývanie na základe zmluvy o úvere na bývanie, podmienky poskytovania úveru na bývanie,  zmluvy o úvere na bývanie a spôsob výpočtu celkových nákladov spotrebiteľa spojených s poskytovaním úveru na bývanie. Nový zákon tiež obsahuje právnu úpravu týkajúcu sa ochrany spotrebiteľa v súvislosti s poskytovaním úveru na bývanie.  

Predmetné ustanovenie v odseku 2 obsahuje vymedzenie zákonného pojmu „úver na bývanie“, ktorý je v zmysle predmetného ustanovenia definovaný ako dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci, (1) ktorá je zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, alebo ktorá je zabezpečená iným právom týkajúcim sa takejto nehnuteľnosti, (2) ktorá je účelovo určená k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti určenej na bývanie, a to na základe nadobudnutia alebo zachovania vlastníckeho práva k pozemku alebo k existujúcej nehnuteľnosti určenej na bývanie, výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie, bez ohľadu na predmet záložného práva alebo iného zabezpečujúceho práva, alebo (3) ktorá je účelovo určená na  vyplatenie úveru uvedeného v bodoch 1 a 2.

Je však potrebné dodať, že podľa nového zákona sa za úver na bývanie považujú tiež hypotekárne úvery, niektoré stavebné úvery a ďalšie úvery v zmysle zákona č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení.

Ďalej, v ods. 4 nový zákon stanovuje výpočet úverov, na ktoré sa právna úprava nového zákona nevzťahuje. Takýmito úvermi sú (1) spotrebiteľské úvery stanovené zákonom č. 129/2010 Z. z. o spotrebiteľských úveroch, (2) úvery, pri ktorých veriteľ poskytuje jednorazovú sumu, pravidelné platby alebo iné spôsoby vyplácania úveru výmenou za sumu odvodenú z predaja nehnuteľnosti určenej na bývanie a ktorých hlavným cieľom je podporiť spotrebu, ako je prenechanie nehnuteľnosti za odplatu spojené s jej doživotným užívaním (tzv. spätné hypotéky) alebo iné podobné špecializované produkty, (3) úvery, podľa ktorých úver poskytuje za určitých okolností zamestnávateľ svojim zamestnancom z vlastných zdrojov bez úrokov alebo s ročnou percentuálnou mierou nákladov nižšou než sú sadzby prevládajúce na trhu, a ktoré nie sú ponúkané verejne, (4) úvery, v prípade ktorých sa úver poskytuje bez úroku a bez akýchkoľvek iných poplatkov s výnimkou tých, ktoré pokrývajú náklady priamo súvisiace so zabezpečením úveru, (5) úvery vo forme možnosti povoleného prečerpania, kde úver musí byť splatený do jedného mesiaca, (6) iné typy špecifických zmlúv o úvere, ktoré sú výsledkom urovnania dosiahnutého na súde alebo pred iným príslušným orgánom, napr. rozhodcom a ktoré sú svojou povahou a súvisiacimi rizikami odlišné od štandardných úverov na bývanie, hypotekárnych úverov, a preto si vyžadujú prístup šitý na mieru, (7) úvery v podobe odloženia platby zostatku existujúceho dlhu bez poplatkov, ktorý nie je úverom podľa ods. 2 písm. a), (8) úvery poskytované vlastníkom bytov a nebytových priestorov zastúpených správcom alebo spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov a (9) úvery poskytnuté podľa zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.

Vzhľadom na účel tohto nového zákona je, ako uvádza dôvodová správa, potrebné aby spotrebiteľ mal už v čase rozhodovania sa o ponuke úveru na bývanie čo najúplnejšie a neskreslené informácie, ustanovuje návrh zákona povinnosť uviesť v každej reklame alebo v každej ponuke, ktorá obsahuje úrokovú sadzbu alebo akýkoľvek údaj týkajúci sa nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, tzv. štandardné informácie. Ustanovenie § 3 nového zákona, sledujúc uvedený účel, kladie dôraz na požiadavky na reklamu a marketingovú komunikáciu úverov na bývanie.

To znamená, že reklama vrátane reklamnej a marketingovej komunikácie o úveroch na bývanie musí byť pravdivá, zrozumiteľná a nesmie byť klamlivá. Informácie o dostupnosti alebo o nákladoch spojených s úverom na bývanie v reklamnej a marketingovej komunikácii, ktoré môžu uviesť do omylu spotrebiteľov, sú zakázané. Reklama o úvere na bývanie alebo akákoľvek ponuka úveru na bývanie, v ktorej sa uvádza úroková sadzba úveru na bývanie alebo akékoľvek iné číselné údaje súvisiace s celkovými nákladmi spotrebiteľa spojenými s úverom na bývanie, musí vo forme reprezentatívneho príkladu obsahovať zrozumiteľné, stručné a zreteľné primerané informácie.

Ďalším prostriedkom ochrany spotrebiteľa je zákaz viazania produktov, najmä poistenia úveru. Tento zákonodarca upravil v § 4 predmetného zákona. Ustanovenie § 5 zavádza povinnosť veriteľov poskytnúť informácie pred uzavretím zmluvy o úvere, počas trvania zmluvy (najmä zmeny úrokových sadzieb), a tiež v súvislosti so vzdelávaním spotrebiteľov tak, ako to vyžaduje európska legislatíva.

Nóvum prináša taktiež ust. § 7, ktorý jednoznačne vymedzuje, aké náklady možno a aké nemožno použiť na účely výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov a ktoré náklady sa zahrnú do celkových nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, ak otvorenie alebo vedenie účtu je potrebné na získanie úveru na bývanie alebo jeho získanie za podmienok, za akých sa ponúka a je na žiadosť spotrebiteľa.

Ustanovenia § 8 a § 11 zavádzajú povinnosť posúdiť s odbornou starostlivosťou schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie na základe relevantných a aktuálnych informácií získaných z interných alebo hodnoverných externých zdrojov, od spotrebiteľa a finančného agenta a overovať informácie prostredníctvom registrov. Novou povinnosťou stanovenou v tomto zákone pre posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver, je určovať, dodržiavať a pravidelne prehodnocovať limit schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. Veritelia opätovné posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie nemusia vykonať, ak sa dodatočné navýšenie úveru na bývanie predpokladalo a zohľadnilo už pri pôvodnom posúdení schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. Predmetným ustanovením sa určujú položky, ktoré vstupujú do výpočtu limitu ukazovateľa schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. Ide o demonštratívny výpočet položiek do ktorého je možné zahrnúť okrem zákonom uvedených položiek aj ďalšie súvisiace položky.

Toto ustanovenie by malo, ako uvádza dôvodová správe, zabezpečiť záujem veriteľov správne odhadnúť schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie a správať sa tak obozretne jednak z pohľadu návratnosti úveru na bývanie a jednak z pohľadu dôsledkov nezodpovedného požičiavania na strane spotrebiteľov.

V ustanovení § 9 ods. 1 a 2 zákonodarca formuloval povinnosť veriteľov implementovať interné limity pre maximálnu hodnotu ukazovateľa podielu výšky úveru k hodnote zabezpečenia (tzv. loan-to-value, LTV), aby tak zabezpečil predovšetkým obozretný prístup veriteľa k stanoveniu požiadaviek na zabezpečenie úveru s cieľom zmierniť negatívny dopad prípadného neskoršieho poklesu hodnoty zabezpečenia na veriteľa aj dlžníka.

V ust. § 10 zakladá povinnosť uplatňovať zásady odmeňovania na zamestnancov veriteľa, finančných agentov alebo finančných poradcov. Veriteľ je povinný uplatňovať zásady odmeňovania, takým spôsobom, aby úvery na bývanie boli poskytované riadne, čestne a spravodlivo.

V zmysle § 13 musí byť zmluva o úvere na bývanie písomná, čím zákonodarca sleduje potrebu právnej istoty zmluvných strán. Zároveň sú v predmetnom ustanovení vymedzené povinné náležitosti zmluvy.

Výrazným prvkom ochrany spotrebiteľa je ust. § 14. Spotrebiteľ má  možnosť premyslieť si uzavretie zmluvy o úvere na bývanie alebo odstúpiť od zmluvy o úvere na bývanie bez uvedenia dôvodu do 14 kalendárnych dní. Spotrebiteľ má taktiež právo odstúpiť od zmluvy o úvere na bývanie do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o úvere na bývanie alebo odo dňa, keď je spotrebiteľovi doručená zmluva o úvere na bývanie vrátane súvisiacich dokumentov, ktorú uzavrel s veriteľom, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy o úvere na bývanie.

V prípade, že je na zmluve o úvere na bývanie závislý ďalší záväzok, napr. vo forme doplnkovej služby (poistenie) zánikom zmluvy o úvere na bývanie zanikajú aj ďalšie súvisiace záväzky.

Možnosť spotrebiteľa vyrovnať svoje záväzky kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti zmluvy o úvere na bývanie s cieľom zabezpečiť pre spotrebiteľa splnenie povinností dohodnutých v zmluve o úvere na bývanie pred uplynutím lehoty dohodnutej v zmluve o úvere na bývanie zavádza ust. § 18. Teda spotrebiteľ je oprávnený splatiť svoj dlh voči veriteľovi aj predčasne, pričom veriteľ je oprávnený v súvislosti s týmto úkonom spotrebiteľa požadovať len odôvodnenú  náhradu, ktorá nemôže prekračovať finančnú stratu veriteľa.

Veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s predčasným splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak k predčasnému splateniu úveru na bývanie alebo jeho časti dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby úveru na bývanie, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu; veriteľ je povinný bezodplatne oznámiť spotrebiteľovi termín uplynutia doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie, a to najneskôr dva mesiace pred uplynutím tejto doby.

Ustanovenie § 20 zakotvuje povinnosti veriteľa pre prípad, že dôjde k omeškaniu spotrebiteľa so splácaním úveru. V prípade neplnenia povinností spotrebiteľom riadne a včas, je veriteľ povinný  informovať spotrebiteľa o uvedenej skutočnosti podľa  § 13 ods. 15 tohto zákona. Ak je spotrebiteľ v omeškaní so splácaním dlhu alebo inej povinnosti voči veriteľovi aj napriek písomnej výzve veriteľa dlhšie ako 90 kalendárnych dní alebo ak spotrebiteľ obdobným spôsobom opakovane porušuje svoje povinnosti voči veriteľovi, veriteľ je oprávnený po predchádzajúcom upozornení spotrebiteľa aj bez jeho súhlasu informovať ostatných veriteľov prostredníctvom registra o tom, že spotrebiteľ porušil svoje povinnosti dohodnuté v zmluve o úvere na bývanie. Veriteľovi sa zavádza povinnosť uviesť len označenie spotrebiteľa jeho meno a priezvisko vrátane miesta jeho sídla alebo miesta trvalého pobytu a označenie porušenej povinnosti. Ak príde zo strany spotrebiteľa k úhrade omeškaného dlhu v celom rozsahu vrátane jeho príslušenstva, veriteľ bezodkladne informuje ostatných veriteľov o splnení jeho povinnosti prostredníctvom registrov.

Ak je spotrebiteľ aj napriek písomnej výzve veriteľa nepretržite dlhšie ako 90 kalendárnych dní v omeškaní so splnením čo len časti svojho dlhu voči veriteľovi, môže veriteľ svoju pohľadávku zodpovedajúcu tomuto peňažnému záväzku alebo tejto časti peňažného záväzku postúpiť písomnou zmluvou inej osobe, a to aj osobe, ktorá nie je veriteľom (ďalej len „postupník“), aj bez súhlasu spotrebiteľa. Toto právo veriteľ nemôže uplatniť, ak spotrebiteľ ešte pred postúpením pohľadávky uhradil omeškaný peňažný záväzok v celom rozsahu vrátane jeho príslušenstva.

V zmysle § 21 majú nové povinnosti aj finanční agenti poskytujúci úvery na bývanie. Napríklad finančný agent je povinný oboznámiť spotrebiteľa o spôsobe výpočtu poplatku a iných nákladov súvisiacich so sprostredkovanou finančnou službou, ak nie je možné poskytnúť informáciu spotrebiteľovi o výške poplatku a iných nákladoch, ktoré má spotrebiteľ zaplatiť za sprostredkovanú finančnú službu, ak takýto poplatok alebo iné náklady spotrebiteľovi vznikajú, o výške provízií alebo iných stimulov, ktoré majú veriteľ alebo tretie strany zaplatiť finančnému agentovi za služby súvisiace so zmluvou o úvere na bývanie. Ak výška provízií alebo iných stimulov nie je známa v čase oznámenia, finančný agent informuje spotrebiteľa, že skutočná výška provízií alebo iných stimulov bude uvedená v neskoršom štádiu.

Finančnému agentovi poskytujúcemu úvery na bývanie je stanovená povinnosť oboznámiť veriteľa s výškou poplatku, ktorú má zaplatiť spotrebiteľ finančnému agentovi na účel výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov.

Finančnému agentovi poskytovať svoje služby súvisiace so zmluvami o úvere na bývanie, ktoré poskytujú veritelia stanovení zákonom č. 129/2010 Z. z. o spotrebiteľských úveroch a o iných úveroch a pôžičkách pre spotrebiteľov, spotrebiteľom v členskom štáte, v ktorom takýto veritelia nemajú povolenie na vykonávanie takýchto činností a vykonávať časť alebo všetky činnosti spojené so sprostredkovaním úverov na bývanie v oblasti úverov na bývanie v členskom štáte, kde takýto finančný agent nemôže vykonávať finančné sprostredkovanie.

Ďalšie povinnosti, ktoré vznikajú finančným agentom ustanovuje § 22. Predmetným ustanovením sa zavádza pre finančných poradcov povinnosť vybrať dostatočný počet ponúk o úvere na bývanie a odporučenia zmluvy o úvere na bývanie alebo zmluvy o úvere na bývanie, ktoré sú vhodné z hľadiska potrieb spotrebiteľa, jeho finančnej a osobnej situácie zo svojej ponuky produktov a v prípade finančných agentov, zvažovanie dostatočného počtu ponúk o úvere na bývanie a odporúčaní zmluvy o úvere na bývanie, ktoré sú vhodné z hľadiska potrieb spotrebiteľa, jeho finančnej a osobnej situácii z ponuky úverov na bývanie dostupných na trhu.

Zavádza sa aj povinnosť aby finančné poradenstvo vychádzalo z riadneho pochopenia finančnej situácie spotrebiteľa, jeho preferencií a cieľov, a to na základe potrebných aktuálnych informácií a odôvodnených predpokladov o rizikách pre okolnosti spotrebiteľa počas trvania zmluvy o úvere na bývanie.

V zmysle § 23 dohľad nad dodržiavaním povinností stanovených týmto zákonom vykonáva Národná banka Slovenska, a to podľa zákona č. 747/2004 Z. z. o dohľade nad finančným trhom a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Národná banka Slovenska môže pri zistení nedostatkov v činnosti veriteľov podľa závažnosti, dĺžky trvania, rozsahu, následkov a povahy týchto nedostatkov uložiť sankcie. Sankcie a opatrenia k náprave umožňujú Národnej banke Slovenska včasný a efektívny zásah pri neplnení podmienok uložených týmto zákonom.

Ustanovenia § 25 a § 26 ustanovujú povinnosť veriteľom pred uzavretím zmluvy o poskytnutí úveru na bývanie alebo ak je to odôvodnené pri jej zmene, oznámiť spotrebiteľovi postup pri podávaní reklamácií, kde možno uplatniť reklamáciu a informáciu o možnosti mimosúdneho riešenia sporov zo zmluvy o úvere na bývanie a informáciu o osobitných predpisoch upravujúcich mimosúdne vyrovnanie sporov. Uvedeným ustanovením sa má podľa dôvodovej správy zabezpečiť bezproblémové fungovanie alternatívnych postupov riešenia sporov. Pri vykonávaní reklamácií sú veriteľ a spotrebiteľ si povinní poskytovať vzájomnú súčinnosť.

Obsahom nového zákona je tiež Európsky štandardizovaný informačný formulár (ESIS) zaradený ako Príloha č. 1, Výpočet ročnej percentuálnej miery nákladov zaradený ako Príloha č. 2.