feel the power!

Vyber vydanie PRO BONO

 

Bulletin PRO BONO

Bulletin Čarnogurský ULC PRO BONO je venovaný novoprijatým právnym úpravám a rôznym aktuálnym právnym otázkam. Vychádza raz mesačne a je zadarmo.

PDF na stiahnutie

Pre korektné zobrazenie PDF kliknite na linku pravým tlačítkom, zvoľte možnosť "Uložiť cieľ odkazu ako..." a otvorte PDF súbor priamo z Vášho disku.
  Archív »
Home » Bulletin PRO BONO » Verejná správa

Nový zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim

Vydanie: PRO BONO 09/2015

Nová právna úprava zakotvuje právnu reguláciu vyvlastnenia prostredníctvom samostatného zákona. Nový zákon bude nadväzovať na nový zákon o územnom plánovaní a výstavbe (stavebný zákon), ktorý už nebude upravovať problematiku vyvlastnenia. Nový stavebný zákon sa vo vzťahu k zákonu o vyvlastňovaní dostane do polohy osobitného predpisu, ktorý bude ustanovovať iba účely a vyvlastnenie vyplývajúce z územnoplánovacej dokumentácie.

Dňa 22. septembra 2015 bol v Národnej rade SR prijatý Zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „nový zákon"), ktorý nadobudne účinnosť dňa 1. júla 2016.

Zákon upravuje problematiku vyvlastnenia z hmotnoprávneho, ako aj z procesnoprávneho hľadiska. Podmienky odňatia alebo obmedzenia vlastníckeho práva vyvlastnením sú formulované v súlade s Listinou základných práv a slobôd a Ústavou SR, a to z hľadiska preukázania verejného záujmu na vyvlastnení, účelu, rozsahu a obsahu vyvlastnenia, ako aj z hľadiska podmienok na poskytnutie primeranej náhrady za vyvlastnenie.

Ako uvádza dôvodová správa, účel vyvlastnenia je viazaný na osobitné zákony, a to z dôvodu, že účel vyvlastnenia vo verejnom záujme ako aj ďalšie hmotnoprávne podmienky vyvlastnenia, sú zakotvené v osobitných zákonoch, ktoré komplexne upravujú problematiku osobitných druhov stavieb vrátane vyvlastnenia na konkrétne účely, ktoré tvoria predmet ich právnej úpravy.

Prvostupňovým vyvlastňovacím orgánom pre všetky druhy stavieb bude okresný úrad v sídle kraja a odvolacím orgánom bude Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky.

V ustanovení § 1 je špecifikovaný premet úpravy - vyvlastnenie, ktorým rozumieme (i) odňatie vlastníckeho práva k pozemku alebo ku stavbe alebo (ii) obmedzenie vlastníckeho práva k pozemku alebo ku stavbe, alebo (iii) zriadenie, zrušenie alebo obmedzenie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu k pozemku alebo ku stavbe alebo (iv) obmedzenie alebo zrušenie práv tretích osôb k pozemku alebo ku stavbe, teda práv potrebných na nakladanie s predmetom vyvlastnenia, a to v nevyhnutnej miere, vo verejnom záujme, na účel podľa osobitných zákonov a za primeranú náhradu.

Na rozdiel od doterajšej právnej úpravy sa v ust. § 1 nového zákona uvádza, že vyvlastnenie je možné len na účel ustanovený osobitným zákonom nakoľko osobitné zákony zakotvujú komplexne problematiku osobitných druhov stavieb vrátane vyvlastnenia na konkrétne účely, ktoré tvoria predmet ich úpravy.

Popri základných podmienkach vyvlastnenia, ktoré sú zakotvené v Ústave Slovenskej republiky a následne Občianskom zákonníku, zákon v ust. § 2 ustanovuje, že vyvlastnenie ako výnimočný inštitút, sa môže uskutočniť len vtedy, ak cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť dohodou alebo iným spôsobom; za iný spôsob možno považovať napríklad zrušenie spoluvlastníctva, využitie predkupného práva, usporiadanie vzťahov súdnou cestou.

Z uvedeného vyplýva, že potenciálny vyvlastniteľ musí dať vlastníkovi pozemku alebo stavby najskôr návrh na uzavretie dohody, t. j. pokúsiť sa o dohodu, a až následne preukázať, že vlastník pozemku alebo stavby s ponukou nesúhlasí (napríklad odpovie negatívne alebo vôbec neodpovie na písomnú ponuku). Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme a na účel ustanovený zákonom; vzájomnú previazanosť účelu a samotného verejného záujmu vyjadruje skutočnosť, že verejný záujem možno skúmať len vo vzťahu k zákonom vymedzenému účelu, ktorého sa vyvlastnenie týka. Ďalšou podmienkou je, že vyvlastniť možno len v takej miere, ako je to nevyhnutne potrebné pre zákonom ustanovený účel.

Čo sa týka splnenia zákonnej podmienky pokusu o dohodu, zákon odlišne upravuje obligatórne obsahové náležitosti návrhu na uzavretie dohody a spôsob preukazovania bezvýslednosti tohto pokusu v ustanovení § 3. Splnenie tejto podmienky sa nevyžaduje v prípade, ak je vyvlastňovaný neznámy, ak je neznámy jeho pobyt alebo ak je vyvlastňovaný obmedzený v zmluvnej voľnosti alebo je spochybnená hodnovernosť údajov katastra nehnuteľností k vyvlastňovanej nehnuteľnosti.

Primeraná a spravodlivá náhrada za vyvlastnenie odlišuje vyvlastnenie od iných zásahov do vlastníckeho práva. Náhrada sa vyvlastnenému poskytuje ako vyrovnanie majetkovej ujmy, ktorá mu vznikla v súvislosti s vyvlastnením a mala by predstavovať ekvivalent, ktorého hodnota umožňuje vyvlastnenému obstaranie obdobnej veci. Zákon primeranosť náhrady určuje ako náhradu za vyvlastňovaný pozemok alebo stavbu spolu s náhradou účelne vynaložených nákladov, ktoré vzniknú v súvislosti s vyvlastnením alebo v dôsledku vyvlastnenia a tieto sú v zákone príkladmo vymenované.

Vyvlastnený má nárok na (i) peňažnú náhradu alebo (ii) náhradný pozemok alebo (iii) stavbu, pričom peňažná náhrada sa určuje podľa ceny nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom nie starším ako dva roky.

Osobitným spôsobom je riešená požiadavka poskytovania náhrad v prípade vyvlastňovania na účely stavieb ciest, dráh, letísk a verejných prístavov podľa osobitných zákonov, kedy bude možné náhradu za vyvlastnenie nehnuteľnosti pre daný účel poskytnúť výlučne formou peňažných prostriedkov. V prípade týchto účelov vyvlastnenia sa ruší povinnosť zabezpečenia náhrady formou vecného plnenia, a to obstaraním alebo výstavbou rodinného domu alebo bytu, pretože táto náhrada predstavuje z pohľadu vyvlastniteľa (stavebníka líniových stavieb), s ohľadom na množstvo vysporiadavaných nehnuteľností najmä značné časové, ale aj administratívne zaťaženie, čo je v rozpore s plnením uznesení vlády Slovenskej republiky týkajúcich sa výstavby jednotlivých úsekov diaľnic a rýchlostných ciest.

Náhrada za obmedzenie alebo zrušenie práv zodpovedajúcich vecným bremenám sa definuje ako náhrada zodpovedajúca nákladom, ktoré bude treba vynaložiť na zabezpečenie riadneho užívania pozemku. Náhrada za zriadenie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je náhrada zodpovedajúca rozsahu tohto obmedzenia vlastníckeho práva a určenie takejto náhrady sa ustanovuje znaleckým posudkom.

Ustanovuje sa poskytnutie primeranej náhrady pre osobitné väzby vyvlastňovaného pozemku na iné pozemky, ktoré nie sú priamo predmetom vyvlastnenia, ale ich užívanie je závislé od režimu vyvlastňovaného pozemku, pričom nie je vylúčené, že vyvlastňovaným bude aj oprávnený z vecného bremena.

Povinnosť poskytnúť náhradu za vyvlastnenie vlastníckeho práva má osoba, v prospech ktorej sa pozemok alebo stavba vyvlastňuje - teda vyvlastniteľ. Náhrada za vyvlastnenie je obligatórnou náležitosťou rozhodnutia o vyvlastnení, v ktorom je vyvlastňovací orgán povinný uviesť výšku náhrady, spôsob jej úhrady a lehotu v ktorej bude náhrada vyplatená.

Problematickou v rámci vyvlastňovacieho konania je náhrada práv tretích osôb, ktoré vyvlastnením zanikajú, nakoľko pre vyvlastňovací orgán je veľmi obtiažne zisťovať aktuálny stav plnenia pohľadávky zaistenej vecným právom k cudzej veci a pri vyvlastňovanej nehnuteľnosti môže nastať súbeh rôznych práv. Zákon v ust. § 6 ods. 4 určuje, že ak na vyvlastňovanom pozemku alebo stavbe viaznu vecné práva osôb, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností, vyvlastniteľ je povinný zložiť náhradu za vyvlastnený pozemok alebo stavbu na účet cudzích prostriedkov vyvlastňovacieho orgánu, a to do 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení.

Ďalej v ods. 5 rieši vzniknutú situáciu tak, že súčasťou návrhu na vyvlastnenie, ktorú predkladá vyvlastniteľ vyvlastňovaciemu orgánu je aj prehľad práv tretích osôb, pričom v prípade, že vyvlastniteľ k návrhu pripojí dohodu vyvlastňovaného o rozdelení náhrady s tretími osobami, ktorým na vyvlastňovanom pozemku alebo stavbe viaznu vecné práva, ktoré vyvlastnením zanikajú (ak ju má k dispozícii), vyvlastňovací orgán uspokojí prihlásené pohľadávky tretích osôb podľa tejto dohody. Ak súčasťou návrhu vyvlastniteľa nie je dohoda vyvlastňovaného o rozdelení náhrady s tretími osobami, ktorým na vyvlastňovanom pozemku alebo stavbe viaznu vecné práva, a ktoré vyvlastnením zanikajú, vyvlastňovací orgán uspokojí prihlásené nároky tretích osôb podľa ich výšky, pričom zákon presne určuje spôsob akým sa náhrada týchto osôb uspokojí v prípade, ak úhrnná výška pohľadávok prevyšuje náhradu za vyvlastnenie a v prípade ak je náhrada za vyvlastnenie vyššia ako úhrn pohľadávok.

Zákon ďalej rieši situácie v prípadoch, ak nie je možné vyplatiť náhradu za vyvlastnenie, ak konanie o dedičstvo alebo súdne konanie neboli právoplatne skončené do právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení, z dôvodu neukončenej exekúcie alebo keď osoba vyvlastneného nie je známa (alebo nie je známy jej pobyt) a náhradu za vyvlastnenie lesného pozemku. Podľa charakteru pozemku alebo stavy sa náhrada za vyvlastnenie zloží do úschovy na súde alebo Slovenskému pozemkovému fondu alebo správcovi lesného pozemku vo vlastníctve štátu, ktorí s náhradou naložia podľa osobitných predpisov.

Prvostupňovým vyvlastňovacím orgánom podľa ust. § 7 pre všetky typy stavieb je príslušný okresný úrad v sídle kraja, v územnom obvode ktorého sa nachádza pozemok alebo stavba, o ktorej sa má konať. Druhostupňovým vyvlastňovacím orgánom, ktorý rozhoduje o odvolaní proti prvostupňovému neprávoplatnému rozhodnutiu o vyvlastnení okresného úradu v sídle kraja je Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky, ako správny orgán najbližšieho vyššieho stupňa nadriadený správnemu orgánu, ktorý napadnuté rozhodnutie vydal.

Okrem účastníkov konania, taxatívne vymenovaných v ustanovení § 8 ods. 1, nový zákon osobitne ustanovuje okruh účastníkov vyvlastňovacieho konania v prípade, ak vyvlastňovaná nehnuteľnosť nemá v katastri nehnuteľností zapísaného vlastníka alebo miesto jeho pobytu nie je známe, ak je vyvlastňovaný pozemok alebo stavba predmetom konania o dedičstvo alebo súdneho konania, ak vyvlastňovaný pozemok alebo stavba neboli predmetom dedičského konania. Rozširuje sa okruh účastníkov vyvlastňovacieho konania o tie osoby, ktorých vlastníctvo je zapísané na liste vlastníctva k jednej nehnuteľnosti a osoby, ktoré spochybnili hodnovernosť údajov katastra nehnuteľností a taktiež o možných dedičov, ak vyvlastňovaný pozemok alebo stavba neboli predmetom dedičského konania.

Vyvlastňovacie konanie je návrhovým konaním a nemôže začať ex offo. Písomný návrh podáva vyvlastniteľ a jeho náležitosti ustanovuje zákon v ust. § 9 ods. 2.

Zákon ako jednu z náležitostí návrhu na vyvlastnenie uvádza aj prehľad práv tretích osôb zapísaných v katastri nehnuteľností, alebo ktoré sú vyvlastniteľovi známe, ktoré sa viažu k pozemku alebo stavbe, ktorých sa vyvlastnenie týka, s osobitným označením tých práv, u ktorých sa navrhuje zánik alebo obmedzenie a dohodu vyvlastňovaného o rozdelení náhrady s tretími osobami, ktorým na vyvlastňovanom pozemku alebo stavbe viaznu vecné práva zanikajúce vyvlastnením, pokiaľ táto bola uzavretá pred podaním návrhu na vyvlastnenie a vyvlastniteľ má túto dohodu k dispozícii.

V súlade so zásadou účelnosti a hospodárnosti konania zákon umožňuje tzv. „spojenie veci" v prípade, ak vyvlastnenie smeruje voči viacerým vlastníkom, vyvlastnenie ktorých nehnuteľností vzájomne súvisí z dôvodu, že ide o vyvlastnenie pre uskutočnenie totožnej stavby vo verejnom záujme, na základe totožného geometrického plánu, v tom istom katastrálnom území, je možné podať jeden návrh na vyvlastnenie, ktorého súčasťou je vyvlastnenie viacerých vlastníkov, pričom prílohy sa priložia k návrhu len v jednom vyhotovení. Vyvlastňovací orgán podľa povahy veci vydá spoločné rozhodnutie o vyvlastnení alebo samostatné rozhodnutia o vyvlastnení na každého vyvlastňovaného.

Nesplnenie zákonných podmienok vyvlastnenia je dôvodom pre zamietnutie návrhu na vyvlastnenie. Vyvlastňovací orgán doručí rozhodnutie o zamietnutí návrhu príslušnému okresnému úradu na úseku katastra nehnuteľností do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti. Podľa ust. § 11 ods. 2, vyvlastňovaný alebo iná oprávnená osoba majú voči vyvlastniteľovi v prípade zamietnutia návrhu nárok na náhradu škody a účelne vynaložených nákladov, ktoré im vznikli v súvislosti s vyvlastňovacím konaním alebo v jeho dôsledku. Ak nedôjde k dohode medzi vyvlastňovaným a vyvlastniteľom o uspokojení týchto nárokov a ich výške, rozhodne o nich súd.

Zmenou oproti doterajšej právnej úprave je ustanovenie dôvodov pre zastavenie vyvlastňovacieho konania, a to v prípade, že vyvlastniteľ vzal návrh späť (v tomto prípade nie je potrebný súhlas ostatných účastníkov konania so späťvzatím) alebo v prípade dohody medzi vyvlastniteľom a vyvlastňovaným o získaní práv k pozemku alebo ku stavbe potrebných pre uskutočnenie účelu vyvlastnenia. V tomto prípade odvolanie proti rozhodnutiu o zastavení vyvlastňovacieho konania nie je prípustné. V prípade zastavenia konania z dôvodu späťvzatia má vyvlastňovaný alebo iná oprávnená osoba voči vyvlastniteľovi nárok na náhradu škody, ktorá mu vznikla vyvlastňovacím konaním alebo v jeho dôsledku. Ak k dohode nedôjde o uspokojení nárokov na náhradu škody a ich výške, rozhodne o nich súd.

Ak sú splnené podmienky vyvlastnenia, vyvlastňovací orgán vydá rozhodnutie o vyvlastnení a rozhodne samostatnými výrokmi o vyhlásení práv k pozemku alebo ku stavbe a o náhrade za vyvlastnenie a o spôsobe jej úhrady. Obsahové náležitosti výroku o vyvlastnení práv k pozemku alebo ku stavbe ustanovuje § 13 ods. 2 a obsahové náležitosti výroku o náhrade za vyvlastnenie ustanovuje § 13 ods. 3 nového zákona.

Ak nedôjde medzi vyvlastniteľom a vyvlastňovaným k dohode o náhrade za vyvlastnenie, vyvlastňovací úrad určí náhradu za vyvlastnenie v sume zodpovedajúcej všeobecnej hodnote pozemku alebo stavby alebo všeobecnej hodnote práva zodpovedajúceho vecnému bremenu určenej na základe znaleckého posudku a s požiadavkou na vyššiu náhradu za vyvlastnenie odkáže vyvlastneného bez prerušenia konania na súd.

Rozhodnutie o vyvlastnení nie je možné účastníkom vyvlastňovacieho konania oznámiť ústnym vyhlásením. Vyvlastňovací orgán je povinný rozhodnutie o vyvlastnení doručiť do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti, na zápis príslušnému okresnému úradu na úseku katastra nehnuteľností, ktorý na základe uvedeného vykoná výmaz obmedzujúcej poznámky.

Ustanovenie § 15 upravuje účinky vyvlastnenia. Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení prechádza na vyvlastniteľa vlastnícke právo k pozemku alebo ku stavbe, alebo v jeho prospech vzniká, obmedzuje sa alebo zaniká právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku alebo ku stavbe, alebo v jeho prospech sa obmedzuje alebo zaniká iné právo k pozemku alebo ku stavbe alebo sa na pozemku alebo na stavbe zriaďujú iné opatrenia.

Právoplatnosťou rozhodnutia zanikajú všetky práva taxatívne vymenované v ods. 2, s výnimkou nájmu bytu alebo nebytového priestoru a práva užívať byt, ktoré vyplývalo účastníkovi vyvlastňovacieho konania pred nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení z iného právneho vzťahu ako z nájmu, najmä z práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Podľa platnej legislatívy môže byť nájom bytovej jednotky ukončený výpoveďou a vyvlastnením k jeho skončeniu nedochádza priamo zo zákona. Odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení môže vyvlastniteľ vypovedať nájom bytu, ak ďalšie užívanie bytu nájomcom bráni účelu vyvlastnenia. Nájomca bytu má pri vypovedaní nájmu právo na zabezpečenie nájmu náhradného bytu, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a nájomným primeraný bytu, ktorému nájom skončí na základe výpovede, a to s prihliadnutím na životné a pracovné potreby nájomcu a členov jeho domácnosti. Nájom bytu sa neskončí skôr, než vyvlastniteľ poskytne takýto náhradný byt.

Tento postup sa primerane vzťahuje na vypovedanie práva užívať byt aj v rodinnom dome v situáciách, ak vlastníkom rodinného domu je vyvlastňovaný, v rodinnom dome bývajú napríklad aj dospelé deti s rodinami, ktorí majú tiež právo na zabezpečenie náhradného bytu (do nájomného vzťahu). Avšak právo nájomcu bytu na zabezpečenie nájmu náhradného bytu nie je totožné s poskytnutím náhrady za vyvlastnenie. Náhrada za vyvlastnenie sa poskytuje vyvlastňovanému, ktorý je vlastníkom rodinného domu alebo bytového domu, v ktorom má nájomca prenajatý byt. Účelom predmetnej právnej úpravy je predchádzať situáciám z doterajšej praxe, kedy dochádzalo k vyvlastneniu užívaných rodinných domov a potom k ich asanácii, pričom navrhovateľ vyvlastnenia nebol viazaný povinnosťou podieľať sa na poskytovaní náhradného bytu alebo dokonca prenášal túto povinnosť na obec alebo na vyvlastneného.

Vyvlastňovací orgán môže rozhodnúť, že právne vzťahy uvedené v odseku 2 nezanikajú, ak verejný záujme vyžaduje, aby aj po vyvlastnení pozemok alebo stavbu naďalej zaťažovali alebo ak ďalší výkon práv vyplývajúcich z týchto právnych vzťahov nebráni a ani podstatne neobmedzuje dosiahnutie účelu, na ktorý sa má pozemok alebo stavba vyvlastniť.

Ustanovenie § 17 upravuje dôvody zrušenia vyvlastnenia, ktoré taxatívne vymenúva, a po preukázaní ktorých je vyvlastňovací úrad povinný zrušiť právoplatné rozhodnutie o vyvlastnení. Zrušenie vyvlastnenia možno dosiahnuť na návrh vyvlastneného, vyvlastniteľa alebo ich právnych nástupcov. Ustanovuje sa tiež lehota na podanie žiadosti o zrušenie vyvlastnenia, ktorá je prekluzívna. Ustanovenie tiež upravuje dôsledky zrušenia vyvlastnenia, vyvlastniteľ má právo na vrátenie finančnej náhrady a vyvlastňovaný má právo na náhradu škody a účelne vynaložené náklady, ak vznikli.

Práva, ktoré boli vyvlastnenému odňaté alebo boli obmedzené tento nadobúda opäť právoplatnosťou rozhodnutia o zrušení vyvlastnenia, pričom sa zároveň ustanovuje, že účinky vyvlastnenia vo vzťahu k právam tretích osôb, ktoré vyvlastnením zanikli zostávajú zachované. Vyvlastňovací orgán doručí právoplatné rozhodnutie o zrušení vyvlastnenia príslušnému okresnému úradu na úseku katastra nehnuteľností do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti.

Vyvlastňovacie konania začaté pred 1. júlom 2016, ktoré neboli právoplatne skončené rozhodnutím vo veci do 30. júna 2016 sa dokončia podľa predpisu účinného do 30. júna 2016.