sme Vašou silnou stránkou

Vyber vydanie PRO BONO

 

Bulletin PRO BONO

Bulletin Čarnogurský ULC PRO BONO je venovaný novoprijatým právnym úpravám a rôznym aktuálnym právnym otázkam. Vychádza raz mesačne a je zadarmo.

PDF na stiahnutie

Pre korektné zobrazenie PDF kliknite na linku pravým tlačítkom, zvoľte možnosť "Uložiť cieľ odkazu ako..." a otvorte PDF súbor priamo z Vášho disku.
  Archív »
Home » Bulletin PRO BONO

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Vydanie: PRO BONO 02/2010

Dňa 11. februára 2010 bol schválený vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Cieľom novely je spresnenie definícií jednotlivých zákonných pojmov, precizovanie rozhodovacích procesov pri správe bytového domu, ako aj riešenie vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom. Bulletin ULC Čarnogurský PRO BONO Vás informuje o všetkých dôležitých zmenách v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Dňa 1. apríla 2010 nadobudne účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon"), ktorou sa dopĺňa zákon č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Podľa dôvodovej správy v prijatej Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2010, schválenej vládou Slovenskej republiky dňa 24. augusta 2005, zohráva správa bytového fondu významnú úlohu pri zabezpečení bezpečného bývania občanov SR.

Predchádzajúce dve novely zákona č. 367/2004 Z. z. a č. 268/2007 Z. z. mali ambíciu upraviť podmienky súvisiace s činnosťou spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcovských organizácií a dosiahnuť skvalitnenie procesov prevádzky a údržby bytového fondu.

V dôvodovej správe k schválenej novele sa konštatuje, že spomínané novely zákona zamýšľaný cieľ, t.j. zvýraznenie postavenia subjektov spoločenstiev vlastníkov bytov a ich výkonu správy nenaplnili. Novela č. 268/2007 Z. z. vzhľadom na svoju nejednoznačnosť vyvolávala pri praktickej činnosti správcov nejasný a niekedy aj dvojaký výklad právnych noriem v tejto novele obsiahnutých. Takéto nejednoznačné výklady sťažovali postavenie tak správcu, ako aj jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri správe bytového domu.

Schválená novela si kladie za cieľ skvalitnenie realizácie inštitútu zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a aj voči chronickým neplatičom.

Novelou zákona bol pozmenený § 7 ods. 2 veta prvá zákona. Po novom je už na podanie návrhu na zápis spoločenstva vlastníkov bytov do registra spoločenstiev oprávnený okrem vlastníka domu aj splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. V nadväznosti na túto zmenu bolo pozmenené aj ustanovenie § 7 ods. 4 zákona.

V ustanovení § 7b sa za ods. 2 vkladá nový odsek 3, ktorý určuje pre spoločenstvo povinnosť najneskôr do dňa 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Spoločenstvo je súčasne povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak spoločenstvo končí svoju činnosť, je povinné 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia novému správcovi. Spoločenstvo má zároveň povinnosť previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený v banke novým správcom.

Doterajšie odseky 3 až 5 ustanovenia § 7b zákona sa označujú ako odseky 4 až 6. V § 7b ods. 4 (predtým ods. 3) sa za druhú vetu vkladá tretia veta. Zákon výslovne určuje, že majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa k účtu domu podľa osobitného zákona o ochrane vkladov.

V § 8 ods. 3 zákona sa za druhú vetu vkladá tretia, ktorá upravuje práva k účtu domu, ktorý zriadil správca bytového domu, rovnakým spôsobom ako pri účte zriadenom spoločenstvom.

Do § 8a zákona bol vložený nový odsek 3, podľa ktorého dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, súvisiacich so správou domu a uzatvorených v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, na nového správcu alebo na spoločenstvo. Doterajšie odseky 3 až 7 zákona sa označujú ako odseky 4 až 8.

Pozmenené ustanovenie § 8a ods. 8 (predtým ods. 7) zákona rieši presnejšie situáciu, keď dôjde k vypovedaniu zmluvy o výkone správy zo strany správcu. Podľa predchádzajúcej úpravy ak do jedného roka od výpovede neuzatvorili vlastníci bytov a nebytových priestorov zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo, správca bol oprávnený previesť výkon správy na iného správcu. Podľa nového znenia vzniká v takomto prípade spoločenstvo priamo zo zákona. Súčasne na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o vzniku spoločenstva písomne informovať všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a zabezpečiť registráciu spoločenstva na príslušnom správnom orgáne. Ustanovenie § 7a ods. 1 druhej vety zákona (potreba dvojtretinovej väčšiny na zmenu formy správy) sa nepoužije a predsedu spoločenstva určí správca.

Podľa novelizovaného § 10 ods. 1 posledná veta zákona ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.

Ustanovenie § 10 ods. 2 zákona taxatívne určuje, čo tvorí príjmy do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú (1) mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov, (2) príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, (3) výnosy z účtu domu vedeného v banke, (4) príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona, (5) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu a (6) príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.

Do § 11 ods. 3 bolo doplnené, že pokiaľ vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

Nepochybne dôležitou pre výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri správe bytového domu je zmena ustanovenia § 14 zákona. Podľa súčasnej právnej úpravy vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú o úvere a o zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Toto hlasovanie nemohlo byť písomné. Novelou sa pripúšťa písomné hlasovanie o všetkom okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy. Pokiaľ sa rozhoduje písomným hlasovaním, podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Overenie písomného hlasovania môžu vykonať aj notár alebo obecný úrad.

Ustanovenie § 14 ods. 6 zákona po novom určuje náležitosti hlasovacieho lístka pri písomnom hlasovaní a samotný priebeh písomného hlasovania. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je otázok viac, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno" a druhý slovom „nie". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. V prípade neúspešného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení podľa odseku 2. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

Podľa novelizovaného znenia § 15 ods. 1 zákona budú mať správy katastra povinnosť znova ex offo zapisovať zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov v dome a neponechávať zápis záložného práva v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na osobitné rozhodnutie vlastníkov.

Podľa prechodných a záverečných ustanovení k zákonu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia spoločenstiev povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do dňa 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do dňa 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, budú po uplynutí tejto lehoty neplatné.

S cieľom zvýšenia ochrany vlastníkov bytov a nebytových priestorov bol novelizovaný aj zákon č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov. Zákon poskytuje ochranu vkladom aj v prípade, ak vkladateľom je správca bytového domu za vklady na účtoch bytových domov zriadených správcom bytového domu podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.