Iné

NOVELA ZÁKONA O NÁJME POĽNOHOSPODÁRSKYCH POZEMKOV, POĽNOHOSPODÁRSKEHO PODNIKU A LESNÝCH POZEMKOV

  • Vydanie: ULC PRO BONO 11/2025

1. ABSTRAKT

    Dňa 21. októbra 2025 bola Národnou radou SR schválená novela zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“).

    Účelom novely zákona a súvisiacich zákonov, je podľa zákonodarcu úprava viacerých inštitútov a právnych vzťahov tak, aby sa dosiahla vyššia transparentnosť v užívacích vzťahoch k pozemkom prenajímaným predovšetkým na účely podnikania v poľnohospodárstve a v lesnom hospodárstve, aby sa začal proces unifikácie rôznych právnych titulov užívania pozemkov, a to najmä v nadväznosti na nový zákon o registri užívacích vzťahov k pozemkom. Ďalej sa vypúšťajú alebo upravujú viaceré ustanovenia, ktorých obsah je nadbytočný, a upravujú sa ustanovenia vo veciach postupu Slovenského pozemkového fondu pri prenajímaní a nakladaní s pozemkami, ktoré spravuje a s ktorými nakladá, a ďalšie ustanovenia, ktorými sa upravuje správa nehnuteľností vo vlastníctve štátu. Novelizácia súvisiacich zákonov sa v zásade spravidla týka iba legislatívno-technických zmien, preto ich pre účely nášho bulletinu vynecháme. 

    2. NÁJOMNÁ ZMLUVA O NÁJME POZEMKU

    Úvodné ustanovenie § 1 ods. 1 zákona stanovuje, že nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa postupuje pri podnájme pozemku na poľnohospodárske účely.

    Po novom novela zákona dopĺňa ustanovenie § 1 o odsek 5, na základe ktorého Ustanovenia tohto

    zákona o nájomnej zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely upravujúce písomnú formu zmluvy, vymedzenie predmetu užívania, účel nájmu, zákaz dojednania predkupného práva, trvanie a spôsob ukončenia nájomného vzťahu sa primerane vzťahujú aj na zmluvu o odovzdaní pozemku do užívania inej osobe (§ 12a ods. 2), zmluvu o výpožičke pozemku na poľnohospodárske účely a na zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená a ktorej predmetom je užívanie pozemku na poľnohospodárske účely.“

    Doplnený odsek znamená, že ustanovenia tohto zákona týkajúce sa formálnych a obsahových náležitostí nájomnej zmluvy a podmienok na jej uzatvorenie sa vzťahujú v primeranom rozsahu aj na (i) zmluvu, ktorou podnájomca prenecháva užívanie pozemku inej osobe podľa § 12a ods. 2 druhej vety, (ii) na zmluvu o výpožičke (ktorá je bezodplatná) a (iii) na inominátne kontrakty uzatvárané podľa § 51 Občianskeho zákonníka, ktoré sa svojim obsahom, významom a následkami podobajú na nájomný vzťah (časté sú zmluvy o spoločnom užívaní, o prenechaní do užívania o usporiadaní užívania a pod.).

    Pôjde o povinnú písomnú formu zmluvy, o presné vymedzenie predmetu užívania alebo spôsobu jeho určenia, účel užívania poľnohospodárskeho pozemku (poľnohospodárska činnosť), zákaz dojednania predkupného práva, trvanie zmluvného vzťahu (na určitý alebo neurčitý čas, minimálne a maximálne trvanie) a spôsoby ukončenia zmluvného vzťahu vrátane zákonom ustanovených termínov.

    Ako uvádza dôvodová správa, novým odsekom 5 sa má dosiahnuť predovšetkým prehľadnejšie formulovanie týchto záväzkových vzťahov, jednoznačné vymedzenie predmetu užívania a zmluvných podmienok a predíde sa ústnemu (tzn. len ťažko preukázateľnému) uzatváraniu týchto kontraktov, pretože z § 14 ods. 1 zákona vyplýva kogentná požiadavka písomnej formy nájomnej zmluvy.

    3. UŽÍVANIE POZEMKU NEPRETRŽITE POČAS PIATICH ROKOV – NOVÝ INŠTITÚT

    Doterajšie znenie § 1a týkajúce sa oprávnenia Slovenského pozemkového fondu odstúpiť od nájomnej zmluvy ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku, sa vypúšťa z dôvodu jeho nadbytočnosti, pretože právo fondu odstúpiť od nájomnej zmluvy vyplýva zo všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy. A doterajší § 1a neustanovoval žiadnu osobitosť voči všeobecnej právnej úprave. Naopak, nové ustanovenie § 1a prináša nový inštitút.

    Podľa nového ust. § 1a ods. 1: „Užívateľovi pozemku na poľnohospodárske účely alebo jeho časti bez preukázateľného oprávnenia vznikne oprávnenie užívať pozemok na poľnohospodárske účely, ak po dobu piatich rokov nepretržite užíva pozemok alebo jeho časť na poľnohospodárske účely a vlastník alebo osoba, ktorá má preukázateľné oprávnenie pozemok alebo jeho časť užívať, nenamietla toto užívanie, nevyzvala na vrátenie pozemku ani nenavrhla uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo dala užívateľovi pozemku súhlasné písomné vyhlásenie o oprávnenom užívaní pozemku; to sa nevzťahuje na pozemky vo vlastníctve štátu alebo nezisteného vlastníka, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) alebo iný správca. Užívateľ pozemku podľa prvej vety nesmie prenechať vec na užívanie inému. Oprávnenie užívať pozemok alebo jeho časť podľa prvej vety užívateľovi zanikne doručením výzvy vlastníka alebo osoby, ktorá má iné preukázateľné oprávnenie pozemok alebo jeho časť užívať na poľnohospodárske účely, na vrátenie pozemku alebo písomného odvolania súhlasného vyhlásenia o oprávnenom užívaní pozemku alebo na základe rozhodnutia súdu.“

    Ako uvádza dôvodová správa, tento nový právny inštitút má pomôcť usporiadaniu užívacích vzťahov k pozemkom v tých prípadoch, kedy skutočný (faktický) užívateľ pozemku nemá k dispozícii preukázateľný právny titul užívania a kedy nie je toto faktické užívanie napadnuté vlastníkom ani oprávnenou osobou. Nové ustanovenie má za cieľ pomôcť odstrániť alebo aspoň redukovať rozšírený fenomén nepreukázateľného užívania poľnohospodárskych pozemkov.

    Nové znenie ust. § 1a predpokladá vznik oprávnenia užívať pozemok iba na poľnohospodárske účely za podmienky päťročného nerušeného užívania rovnako len na poľnohospodárske účely.

    Užívaciemu právu skutočného užívateľa teda bude svedčiť fakt, že vlastník ani iná osoba počas aspoň piatich rokov nenamietala toto skutočné užívanie, nijakým spôsobom sa nedomáhala ani nevyzývala na vydanie pozemku, na uzatvorenie nájomnej či inej obdobnej zmluvy ani na vydanie bezdôvodného obohatenia a pod., resp. ani nedala užívateľovi súhlasné písomné vyhlásenie s užívaním pozemku, pričom toto skutočné užívanie bolo súvislé a nepretržité. Takto vzniknuté užívacie právo nepožíva rovnako intenzívnu ochranu ako ostatné užívacie práva, pretože k jeho okamžitému zániku postačuje výzva oprávneného na vrátenie pozemku. Navyše, takto vzniknuté užívacie právo nebude možné preniesť na inú osobu.

    Uvedené ustanovenie sa nebude vzťahovať na pozemky v správe a nakladaní Slovenského pozemkového fondu ani iného správcu, pretože fond ako aj iný správca spravuje a nakladá s majetkom štátu, ktorému musí zodpovedať prísnejší osobitný režim. Fond pri zriadení nájomnej zmluvy účtuje dovtedajšiemu faktickému užívateľovi bezdôvodné obohatenie z dovtedajšieho preukázaného užívania pozemkov.

    Uvedený spôsob usporiadania užívacieho práva k pozemku predstavuje len alternatívu k štandardnému postupu, t. j. k uzatvoreniu riadnej nájomnej zmluvy.

    4. PRENÁJOM FYZICKEJ OSOBE SLOVENSKÝM POZEMKOVÝM FONDOM

    Novela za ust. § 2 vkladá nové ust. § 2a, na základe ktorého „Fond môže prenajať fyzickej osobe – nepodnikateľovi na účely vlastnej drobnej pestovateľskej činnosti alebo chovateľskej činnosti pozemok s výmerou najviac 5 ha, ak ide o trvalý trávnatý porast, a 2 ha, ak ide o ornú pôdu, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady alebo vodné plochy, najviac však so spoločnou výmerou 5 ha.“

    5. NÁLEŽITOSTI NÁJOMNEJ ZMLUVY

    Novela za ust. § 4 vkladá nový § 4a, ktorý precizuje náležitosti nájomnej zmluvy pozemku na poľnohospodárske účely.

    Podľa odseku 1: „Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí obsahovať jednoznačné vymedzenie pozemku, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, v rozsahu názov okresu, názov katastrálneho územia, parcelné číslo pozemku podľa registra „C“ alebo registra „E“ katastra nehnuteľností, výmera pozemku alebo časti pozemku, ktorá je predmetom nájmu, a spoluvlastnícky podiel k pozemku, na ktorý je nájomná zmluva uzatvorená podľa § 14 ods. 1, alebo spôsob jeho jednoznačného vymedzenia, ktorý umožní kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu určiť pozemok, ktorého užívanie je predmetom nájomnej zmluvy, a to aj vtedy, ak ide o časť pozemku.“

    Podľa odseku 2: „V zmluve o nájme pozemku na poľnohospodárske účely nemožno dohodnúť predkupné právo k prenajatému pozemku.“

    Zo znenia nového ustanovenia vyplýva podrobný spôsob určenia predmetu užívania a vyplýva z neho, že musí umožňovať, aby kedykoľvek počas trvania nájomného vzťahu bolo možné identifikovať pozemok, resp. časť pozemku, a to aj vtedy, ak v priebehu času dôjde k zmene polohového vymedzenia pozemku.

    6. MINIMÁLNE A MAXIMÁLNE TRVANIE NÁJOMNEJ ZMLUVY

    Novela zákona upravuje minimálne a maximálne trvanie nájomnej zmluvy.

    Podľa § 8 ods. 1: „Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov, ak odsek 2 neustanovuje inak. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku okrem odseku 2 je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.“

    Podľa § 8 ods. 2: Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na určitý čas možno uzavrieť najmenej na (a) 10 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia, alebo ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované, (b) 20 rokov, ak ide o ovocný sad, vinohrad, chmeľnicu, ich založenie alebo obnovu; podmienkou uzatvorenia nájomnej zmluvy nie je registrácia pozemku vo vinohradníckom registri alebo registri podľa osobitného predpisu, (c) 50 rokov, ak ide o repozitórium, ktoré je registrované, alebo ide o jeho zriadenie.“

    Ako vyplýva z novelizovaného ust. § 8, zachováva sa minimálne päťročné trvanie nájomného vzťahu, avšak dopĺňa sa výnimka s odkazom na odsek 2, ktorý ustanovuje osobitné minimálne trvania. Ako uvádza dôvodová správa, minimálne trvanie nájomnej zmluvy má význam z hľadiska udržateľnosti ovocných sadov a vinohradov a iných kultúr a z hľadiska začiatku ich produkcie.

    7. MINIMÁLNE NÁJOMNÉ

    Novela v ust. § 10 ods. 1 zvyšuje minimálne ustanovenú výšku nájomného z 1 % na 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek na základe vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav, resp. z dvojnásobku na trojnásobok obvyklej výšky nájomného. Novela uvedené zmeny reflektuje novelizovaným ust. § 10 ods. 1, ktorý po novom stanovuje, že „Na vznik zmluvy o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. a) alebo písm. c) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 3 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.“

    Napokon aj odsek 2 predmetného ustanovenia po novele stanovuje, že Na vznik zmluvy o nájme pozemku podľa § 1 ods. 2 písm. b) na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej trojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami slúžiacimi na poľnohospodárske účely.“

    Novela vypúšťa obsoletné ustanovenie upravujúce právo nájomcu požadovať úpravu alebo zľavu z nájomného, teda vypúšťa sa § 10 odsek 3. Dojednania o zľave z nájomného či jeho znížení alebo odpustení za dohodnutých podmienok alebo dojednanie o predĺžení nájomného vzťahu sa štandardne majú nachádzať priamo v nájomnej zmluve aj bez takéhoto zákonného ustanovenia.

    8. VÝPOVEDNÁ DOBA

    Novelizovaný § 12 odsek 1 a 2 znejú nasledovne: „Výpovedná lehota pri výpovedi zo zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku neuplynie skôr, ako minimálna doba nájmu podľa § 8. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku uzatvorenú na určitý čas možno vypovedať, ak je toto právo a dôvody výpovede dohodnuté v zmluve.“

    „Ak na pozemok na poľnohospodárske účely nie je prístup alebo ho nemožno racionálne užívať a nájom sa skončil, doterajší nájomca má právo užívať pozemok podľa podmienok nájomnej zmluvy do vzniku podnájomného vzťahu podľa § 12a až 12c alebo do vykonania pozemkových úprav podľa osobitného predpisu; to sa nevzťahuje na pozemky, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond.“

    Z uvedených znení vyplýva, že novela vypustila ustanovenie o trvaní výpovednej doby päť rokov pri nájomnej zmluve dohodnutej na neurčitý čas. Ako uvádza dôvodová správa, doterajšie znenie ustanovenia totiž spôsobovalo namiesto ukončenia nájomného vzťahu, ku ktorému by malo dôjsť čo najskôr po podaní výpovede, naopak predĺženie nájomného vzťahu, čo bolo v rozpore s významom a účelom výpovede. Trvanie výpovednej lehoty sa bude riadiť všeobecným dispozitívnym ustanovením v § 6, tzn., že bude jednoročná, ak si strany v nájomnej zmluve nedohodnú iné trvanie, avšak neuplynie skôr, ako ustanovená minimálna doba nájmu.

    Znamená to, že ak je výpoveď daná napríklad v druhom roku nájomného vzťahu, tak výpovedná lehota, hoci je inak jednoročná (§ 6), uplynie až uplynutím piatich rokov nájomného vzťahu, resp. uplynutím osobitnej doby nájmu (§ 8 ods. 2). Zo znenia uvedených novelizovaných odsekov vyplýva, že existuje po novom aj dispozitívne ustanovenie o možnosti dohodnúť výpoveď vrátane výpovedných dôvodov aj v nájomnej zmluve uzatvorenej na určitý čas. Podmienkou dojednania o výpovedi je aj dojednanie o výpovedných dôvodoch, aby sa predišlo dojednaniu o výpovedi bez uvedenia dôvodov.

    9. KONKLUDENTNÝ NÁJOMNÝ VZŤAH

    V ust. § 12 odseku 4, t. j. v ustanovení o konkludentnom vzniku nájomného vzťahu súhlasu vlastníka pozemku, dochádza k úprave, ktorou sa odstraňuje nahradenie jedného nájomného vzťahu (vzniknutého zo zákona č. 229/1991 Zb.) druhým nájomným vzťahom
    (vzniknutým konkludentne). Skutočným účelom odseku 4 je zriadiť nájomný vzťah konkludentne tam, kde neexistuje alebo nebude existovať nájomný vzťah ani iný obdobný vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemok.

    Preto podľa novelizovaného ust. § 12 ods. 4: „Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez preukázateľného oprávnenia užívať pozemok, vlastníkovi preukázateľne doručil návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok; to neplatí, ak ide o pozemky v správe a nakladaní fondu. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne. Ak vlastník pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu alebo inú obdobnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku podľa prvej vety, oznámi túto skutočnosť užívateľovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu.“

    Fikcia súhlasu podľa uvedeného odseku sa však nebude vzťahovať na Slovenský pozemkový fond ako organizáciu verejnej správy spravujúcu majetok iných osôb je v osobitnom postavení. Ak fond nebude reagovať na návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy ani na žiadosť o prenajatie pozemku, nevznikne nájomný vzťah.

    10. KOMPLEXNÁ ZMENA UST. § 13

      Podľa nového odseku 1: Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý je nájom dohodnutý, preukázateľne doručil prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy a prenajímateľ do dvoch mesiacov od doručenia návrhu tento návrh neodmietol alebo neoznámil nájomcovi, že uzavrel nájomnú zmluvu s inou osobou, predpokladá sa, že uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, vznikol medzi nimi nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok; § 12 ods. 4 druhá a tretia veta sa použijú primerane. Prvá veta sa nevzťahuje na pozemky v správe a nakladaní fondu.

      Ako uvádza dôvodová správa, v novom odseku 1 sa racionálnejšie upravuje lehota, v ktorej má doterajší prenajímateľ právo odmietnuť návrh doterajšieho nájomcu na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. V novelizovanom odseku 2 sa ustanovuje povinnosť fondu zverejniť v poslednom roku trvania nájomnej zmluvy uzatvorenej na určitý čas informáciu o blížiacom sa skončení nájomného vzťahu k prenajatým pozemkom a termín, do ktorého prípadní záujemcovia o prenajatie dotknutých pozemkom môžu na fonde prejaviť záujem a podať žiadosť o uzatvorenie nájomnej zmluvy. Dátum na prejavenie záujmu je konečný a na záujem prejavený po tomto dátume fond nebude prihliadať. Výnimkou bude len situácia, kedy sa do dátumu na prejavenie záujmu neprihlási žiadny záujemca. V odseku 4 sa upravuje výberové kritérium pre fond na účely výberu budúceho nájomcu spomedzi viacerých záujemcov. Prioritne sa nájomná zmluva uzatvorí s tým záujemcom, ktorý má v obvode nájomnej zmluvy zabezpečený právny vzťah (vo forme vlastníckeho práva alebo vo forme užívacieho práva) k takej výmere pozemkov, ktoré spolu s pozemkami prenajatými fondom budú predstavovať väčšinu výmery, a ktorý spĺňa podmienky ustanovené vykonávacím predpisom k zákonu č. 330/1991 Zb. (v súčasnosti nariadenie vlády č. 238/2010 Z. z.). Ak záujem prejaví viac záujemcov, prednosť budú mať podľa kritéria väčšej výmery okrem prípadu, že záujem prejaví osobitný záujemca podľa odseku 5 – teda pri prejavení záujmu tzv. drobných agropodnikateľských foriem – napríklad mladý poľnohospodár.

      Novela zákona nadobúda účinnosť 1. januára 2026 okrem vypustenia ustanovení § 12b a § 12c, ktoré nadobúda účinnosť 1. januára 2029.

      Publikované dňa 16.12.2025.

      Kontaktný formulár

      Sme pripravení naplniť Vaše práva.
      Kontaktujte nás!

      Zadajte vašu e-mailovú adresu.
      Zadajte vaše telefónne čislo.
      Napíšte nám správu.
      Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

      Správa sa odosiela ....