1. ABSTRAKT
Dňa 28. mája 2025 bola v Národnej rade SR schválená novela zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v platnom znení (ďalej len „zákon“). Novela zákona nadobudne účinnosť dňa 01. januára 2026.
Jedným z najvýznamnejších nástrojov podpory rozvoja bývania je Štátny fond rozvoja bývania (ďalej len „ŠFRB“). Prostredníctvom tohto nástroja štát dlhodobo podporuje financovanie priorít, ktoré sú premietnuté v štátnej bytovej politike pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu. V súčasnosti jeho podpora smeruje predovšetkým do oblasti podpory obstarávania nájomných bytov a do obnovy bytových budov. Novelou zákona sa rozširujú účely, na ktoré je možné poskytnúť podporu zo ŠFRB na obstaranie a obnovu internátu pre žiakov stredných škôl a študentov vysokých škôl. Cieľom novely zákona je ďalej potreba reflektovať niektoré otázky aplikačnej praxe a upraviť vzťahy v súlade s identifikovanými potrebami ŠFRB ako poskytovateľa podpory. Novela zákona tiež precizuje a dopĺňa právnu úpravu k zriaďovaniu záložného práva v prospech fondu v jednotlivých účeloch podpory.
2. ÚČEL PODPORY
Účel podpory prostredníctvom ŠFRB upravuje ust. § 6 ods. 1. Novela zavádza dva nové účely podpory, ktorými sú obstaranie internátu (výstavbou alebo kúpou) a obnova internátu (zateplenie a modernizácia).
Zákon v ust. § 6 ods. 1 po novom stanovuje, že Podporu možno poskytnúť na účely (a) obstarania bytu, (b) obstarania nájomného bytu, (c) obnovu bytovej budovy, (d) obstaranie zariadenia sociálnych služieb, (e) obnovu zariadenia sociálnych služieb, (f) obstaranie technickej vybavenostipodmieňujúcej výstavbu a užívanie nájomných bytov, na ktorých obstaranie bola poskytnutá podpora podľa písmena b) alebo dotácia na rozvoj bývania podľa osobitného predpisu, obstaranie technickej vybavenosti podmieňujúcej výstavbu alebo užívanie zariadenia sociálnych služieb, na obstaranie ktorého bola poskytnutá podpora podľa písmena d), alebo obstaranie technickej vybavenosti podmieňujúcej výstavbu a užívanie ubytovacieho domu, na obstaranie ktorého bola poskytnutá podpora podľa písmena h) alebo obstaranie technickej vybavenosti podmieňujúcej výstavbu a užívanie internátu, na obstaranie ktorého bola poskytnutá podpora podľa písmena i), (g) kúpy pozemku podmieňujúceho výstavbu a užívanie nehnuteľností, ktoré uvedieme ďalej v článku, (h) obstarania ubytovacieho domu, (i) obstarania internátu a (j) obnovy internátu.
Pokiaľ ide o účel podpory zo ŠFRB na kúpu pozemku podmieňujúceho výstavbu a užívanie, novela rozširuje nehnuteľnosti na takú výstavbu a užívanie na (i) nájomné byty, na ktorých obstaranie bola poskytnutá podpora podľa vyššie uvedeného písmena b), (ii) zariadenia sociálnych služieb, na ktorého obstaranie bola poskytnutá podpora podľa vyššie uvedeného písmena d) a (iii) ubytovací dom, na ktorého obstaranie bola poskytnutá podpora podľa vyššie definovaného písmena h) alebo (iv) internátu, na ktorého obstaranie bola poskytnutá podpora podľa vyššie definovaného písmena i).
Pokiaľ ide o doplnený účel obstarania internátu, zákon uvádza, že ide o (i) výstavbu internátu vrátane internátu získaného nadstavbou, prístavbou alebo stavebnou úpravou bytového domu alebo nebytovej budovy, ak vznikne internát, (ii) kúpu internátu.
Pokiaľ ide doplnený účel obnovy internátu, zákon uvádza, že ide o (i) stavebné úpravy existujúceho internátu, ktorými sa vykonáva zásah do tepelnej ochrany zateplením obvodového plášťa, strešného plášťa a výmenou pôvodných otvorových výplní (ďalej len „zateplenie internátu“), (ii) modernizáciu alebo rekonštrukciu izieb, príslušenstva izieb a spoločných priestorov internátu (ďalej len „modernizácia internátu“).
Ako uvádza dôvodová správa, zavedením nových účelov podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania (obstaranie a obnova internátov) sa žiadateľovi – samosprávnemu kraju alebo inej právnickej osobe (verejná vysoká škola) umožní získanie výhodného úveru na rozšírenie a skvalitnenie ubytovacích kapacít pre žiakov stredných škôl a študentov vysokých škôl, pretože využitie komerčného úveru na tento účel predstavuje pre potenciálnych žiadateľov neprekonateľnú prekážku. Na obstaranie internátu kúpou sa poskytne podpora iba vtedy, ak pôjde o tzv. novostavbu internátu. To znamená, že od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia alebo kolaudačného osvedčenia internátu neuplynuli viac ako tri roky.
Novela doplnenými odsekmi 11 a 12 v ust. § 6 definuje, čo sa rozumie internátom, príslušenstvom izby, spoločným priestorom a spoločným zariadením v internáte.
Podľa nového odseku 11 sa na účely tohto zákona internátom rozumie ostatná bytová budova určená na ubytovanie žiakov stredných škôl alebo študentov vysokých škôl.
Podľa nového odseku 12: „Na účely tohto zákona
(a) príslušenstvom izby v internáte sa rozumie najmä zádverie, priestor vybavený zariadením na osobnú hygienu, balkón alebo lodžia, (b) spoločným priestorom internátu sa rozumie najmä spoločenská miestnosť, kuchyňa alebo kuchynský kút, študovňa, knižnica, sklad, priestor vybavený zariadením na osobnú hygienu, telocvičňa, miestnosť pre zamestnancov internátu, chodba a schodisko, (c) spoločným zariadením internátu sa rozumejú najmä výťahy, práčovne, kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telekomunikačné a plynové prípojky.“
3. FORMA A VÝŠKA PODPORY
Doposiaľ platné formy a finančné limity podpory podľa § 8 ods. 1 ostávajú nezmenené.
Ustanovenie § 8 odsek 1 sa však dopĺňa písmenami k) až m), ktoré upravujú formy a limity podpory pre internáty, na základe ktorých podpora sa poskytuje vo forme úveru s lehotou splatnosti najviac 40 rokov a v rozsahu najviac 100 % obstarávacích nákladov, a to najviac (k) 2 500 eur na 1 m2 podlahovej plochy izby, príslušenstva izby, spoločných priestorov internátu vrátane podlahovej plochy na umiestnenie spoločného zariadenia, ak ide o obstaranie internátu podľa § 6 ods. 1 písm. i), (l) 400 eur na 1 m2 podlahovej plochy izby, príslušenstva izby, spoločných priestorov internátu vrátane podlahovej plochy na umiestnenie spoločného zariadenia, ak ide o zateplenie internátu podľa § 6 ods. 1 písm. j) prvého bodu, (m) 1 600 eur na 1 m2 podlahovej plochy izby, príslušenstva izby, spoločných priestorov internátu vrátane podlahovej plochy na umiestnenie spoločného zariadenia, ak ide o modernizáciu internátu podľa § 6 ods. 1 písm. j) druhého bodu.
Skrátka limity podpory na obstaranie internátu sú vo výške 2 500 eur na 1 m2 podlahovej plochy izby, príslušenstva izby, spoločných priestorov internátu vrátane podlahovej plochy na umiestnenie spoločného zariadenia, 400 eur/1 m2 podlahovej plochy na zateplenie internátu a 1 600 eur/ 1 m2 podlahovej plochy na modernizáciu internátu.
4. PRECIZOVANIE PODMIENKY PODPORY PRE ZŤP
Novela doplnila podmienku pre preukazovanie príjmu v prípade fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Vek žiadateľa – manželov je limitovaný a nesmie presiahnuť 35 rokov, prípadne je limitovaný vek ich detí. Vek osoby ŤZP v legislatívne nie je upravený, ani novelou nebude ohraničený. Avšak na základe aplikačnej praxe sa legislatívne ohraničuje vek osoby ŤZP, ktorej príjem sa započítava do schopnosti splácania úveru, v prípade ak je žiadateľom člen domácnosti, s ktorým ŤZP žije v spoločnej domácnosti. Nakoľko úvery sa poskytujú s lehotou splatnosti max. 40 rokov a je potrebné eliminovať riziká nesplácania poskytnutých úverov z dôvodu vyššieho veku.
Podľa novelizovaného § 9 ods. 2: „Ak je žiadateľom člen domácnosti podľa § 10 ods. 4 písm. c), schopnosť platiť splátky istiny úveru a úroky z úveru podľa odseku 1 písm. a) preukáže so žiadateľom aj fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím podľa osobitného predpisu; táto schopnosť sa preukazuje len do konca kalendárneho roku, v ktorom fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím dovŕši vek 65 rokov.“
5. ZNÍŽENIE ÚROKOVEJ SADZBY POCAS PLATNOSTI ÚVEROVEJ ZMLUVY
Novela zavádza možnosť zníženia úrokovej sadzby raz počas platnosti úverovej zmluvy. Ako uvádza dôvodová správa, zákonodarca má záujem podporiť okrem iného podnikateľské prostredie, ktoré je zasiahnuté neustálym zvyšovaním úrokovej sadzby v poslednom období, možnosťou zníženia úrokovej sadzby počas trvania úverového vzťahu. Táto možnosť má vytvorí predpoklad zintenzívnenia výstavby nájomných bytov, zariadení sociálnych služieb, ubytovacích domov, prípadne ich obnovy.
Podľa doplneného odseku 14 v ust. § 9, fond môže žiadateľovi podľa § 7 ods. 1 písm. g), teda inej právnickej osobe so sídlom na území Slovenskej republiky, najskôr po uplynutí troch rokov od nadobudnutia účinnosti zmluvy alebo účinnosti dodatku k zmluve z dôvodu zvýšenia poskytnutej podpory podľa odseku 11, znížiť výšku úrokovej sadzby pri dodržaní podmienok ustanovených týmto zákonom, ak o to žiadateľ požiada. Fond môže rozhodnúť o znížení úrokovej sadzby iba raz počas platnosti zmluvy.
6. PODMIENKY POSKYTNUTIA PODPORY NA OBSTARANIE NÁJOMNÉHO BYTU
Tieto podmienky upravuje ust. § 10 zákona. Podľa ustanovenia § 10 ods. 1
Podporu na obstaranie bytu podľa § 6 ods. 1 písm. a) a obstaranie nájomného bytu podľa § 6 ods. 1 písm. b) možno poskytnúť len vtedy, ak (a) podlahová plocha bytu v bytovom dome alebo v polyfunkčnom dome neprevyšuje 80 m2, (b) podlahová plocha bytových a iných priestorov v rodinnom dome prislúchajúca k jednému bytu neprevyšuje 120 m2 a viac ako polovica z tejto podlahovej plochy je určená na bývanie, (c) sú dodržané minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť budov podľa osobitného predpisu.
Ide o nezmenené ustanovenie.
Čo sa však mení, je možnosť zvýšenia podlahovej plochy.
Podľa novelizovaného ods. 2 v ust. § 10: „Podlahovú plochu bytu podľa odseku 1 možno zvýšiť najviac o 10 %, ak ide o byt, ktorý je (a) stavebne určený na bývanie fyzickej osoby so zdravotným postihnutím uvedeným v prílohe č. 1, alebo (b) národnou kultúrnou pamiatkou alebo sa nachádza v lokalitách zapísaných v Zozname svetového dedičstva.“
Podľa novelizovaného ods. 3 v ust. § 10: „Do podlahovej plochy bytu podľa odseku 1 písm. b) sa nezapočíta podlahová plocha (a) podkrovného priestoru, ak jeho podchodná výška vymedzená konštrukciou krovu nepresahuje 1 800 mm, (b) balkóna, lodžie a terasy a (c)garáže do 25 m2.“
Aktuálne ustanovenie § 10 ods. 5 podrobnejšie uvádza, ktorým fyzickým osobám s trvalým pobytom na území SR s dovŕšeným vekom 18 rokov s príjmom z podnikania, závislej činnosti alebo podľa osobitného predpisu možno poskytnúť podporu na obstaranie bytu podľa § 6 ods. 1 – teda obstaranie výstavbou alebo kúpu.
Po novom ide v zmysle novely o odsek 4 z dôvodu prečíslovania.
Pre účel prehľadnosti uvádzame celý novelizovaný odsek:
„Žiadateľovi podľa § 7 ods. 1 písm. a) možno podporu na obstaranie bytu podľa § 6 ods. 1 písm. a) poskytnúť, ak ide o (a) manželov, ktorých vek v deň podania žiadosti nepresiahne 35 rokov; podmienku veku musí spĺňať každý z manželov, (b) manželov s maloletým dieťaťom vo veku najviac šesť rokov žijúceho s nimi v domácnosti17) alebo rodičov maloletého dieťaťa vo veku najviac šesť rokov žijúceho s nimi v domácnosti, (c) člena domácnosti, ktorej členom je aj fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím podľa osobitného predpisu, žijúceho v spoločnej domácnosti aspoň jeden rok a zabezpečujúceho bývanie tejto fyzickej osobe s ťažkým zdravotným postihnutím, alebo fyzickú osobu s ťažkým zdravotným postihnutím podľa osobitného predpisu, (d) fyzickú osobu, pre ktorú boli vykonávané opatrenia pobytovou formou na základe rozhodnutia súdu v centre pre deti a rodiny, fyzickú osobu, ktorej skončila ústavná starostlivosť v domove sociálnych služieb pre deti, fyzickú osobu, ktorej skončilo poskytovanie sociálnej služby v zariadení sociálnych služieb s celoročnou pobytovou formou, alebo fyzickú osobu, ktorej zanikla pestúnska starostlivosť, náhradná osobná starostlivosť alebo osobná starostlivosť poručníka (ďalej len „osoba po skončení starostlivosti“), ktorá v deň podania žiadosti nepresiahne vek 35 rokov, alebo osobu po skončení starostlivosti s maloletým dieťaťom vo veku najviac tri roky alebo najviac päť rokov, ak ide o dieťa, ktoré si osoba po skončení starostlivosti osvojila; v prípade manželov musí podmienku veku spĺňať každý z manželov, (e) osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom vo veku najviac 15 rokov alebo osamelú fyzickú osobu, ktorej bolo dieťa zverené do starostlivosti nahrádzajúcej starostlivosť rodičov, ak sa osobne stará o dieťa vo veku najviac 15 rokov.“
Ďalej sa spresnili podmienky žiadateľa, ku ktorým sa zaväzuje v zmluve o poskytnutí úveru, predovšetkým novela doplnila povinnosť zriadenia záložného práva na účel poskytnutia úveru – zachovanie nájomného charakteru obstarávaného bytu v prospech ŠFRB,
poskytovanie sociálnych služieb v prospech ŠFRB, poskytovanie ubytovania v prospech ŠFRB.
7. PODMIENKY POSKYTNUTIA PODPORY NA OBSTARANIE A OBNOVU INTERNÁTU
Podporu na obstaranie internátu bude podľa nového ust. § 14d možné poskytnúť iba vtedy, ak internát bude spĺňať podmienky určené vyhláškou Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia v znení neskorších predpisov.
Na obstaranie alebo obnovu internátu možné poskytnúť podporu iba v prípade, ak počet izieb v internáte bude najmenej 20 a najmenej 80 % izieb v internáte, na obstaranie alebo obnovu ktorého sa požaduje podpora, bude poskytované na ubytovanie žiakov stredných škôl alebo študentom vysokých škôl počas lehoty splatnosti úveru, minimálne však po dobu 30 rokov.
Žiadateľ sa súčasne v zmluve o poskytnutí úveru musí zaviazať, že v internáte, na ktorý bude poskytnutá podpora zo ŠFRB, zriadi záložné právo na podporený internát v prospech ŠFRB na zabezpečenie peňažných pohľadávok ŠFRB vyplývajúcich z úveru a záložné právo na poskytovanie ubytovania.
Žiadateľom o poskytnutie podpory zo ŠFRB na obstaranie alebo obnovu internátu môže byť samosprávny kraj alebo verejná vysoká škola.
Pri zateplení a modernizácii internátu je potrebné dodržať primerane podmienky, ktoré sa vzťahujú aj na bytové budovy. Ide o úsporu potreby primárnej energie minimálne 30 %. Stavba musí byť realizovaná tepelnoizolačným systémom, na ktorý vydal vyhlásenie zhody výrobca systému. Stavbu realizuje zhotoviteľ, ktorý má na tento systém vydané osvedčenie akreditovanou osobou a na stavbe bude vykonávaný odborný technický dozor. Súčasťou projektového riešenia zateplenia internátu musí byť aj vyregulovanie vykurovacej sústavy.
Podporu na obstaranie toho istého internátu možno poskytnúť iba raz. To znamená, že po poskytnutí podpory na výstavbu internátu jednému žiadateľovi už nie je možné poskytnúť podporu na kúpu toho istého internátu v prípade, že by došlo k predaju tohto predmetu podpory inému žiadateľovi.
Ako uvádza zákonodarca a v súlade so znením ust. § 14d, touto zákonnou úpravou sa umožňuje žiadateľovi obstarávať internát prostredníctvom tzv. budúcej kúpy. To znamená, že žiadateľ so zhotoviteľom uzavrie zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a následne kúpnu zmluvu uzavrie najneskôr do konca decembra v druhom kalendárnom roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o poskytnutí podpory zo ŠFRB. ŠFRB predloží kúpnu zmluvu spolu s právoplatným kolaudačným rozhodnutím alebo kolaudačným osvedčením obstarávaného internátu.
V rámci modernizácie internátu je možné realizovať výmenu alebo modernizáciu výťahu, výmenu spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody, vzduchotechnicky a tepla, vybudovanie bezbariérového prístupu, zabudovanie obnoviteľného zdroja energie a inú modernizáciu. Na rozsah obnovy je možné poskytnúť podpory zo ŠFRB súčasne alebo postupne. Na jednotlivé účely však nie je možné poskytnúť podporu opakovane.
8. PODMIENKY NAKLADANIA S PREDMETOM PODPORY
V novom doplnenom ustanovení §14e novela ustanovuje obdobie, počas ktorého je žiadateľ povinný prenajímať obstarávaný nájomný byt, poskytovať alebo zabezpečiť poskytovanie sociálnych služieb v zariadeniach sociálnych služieb, alebo poskytovať ubytovanie v ubytovacom dome alebo internáte.
Ustanovuje sa, že žiadateľ (obec, samosprávny kraj a nezisková organizácia podľa osobitného predpisu), ktorý dostal podporu podľa zákona, nemôže predmet podpory – nájomný byt obstaraný vďaka tejto podpore previesť na inú osobu.
Zákaz zmeny účelu využitia predmetu podpory sa ustanovuje na nájomný byt obstarávaný inou právnickou osobou, zariadenie sociálnych služieb, ubytovací dom alebo internát.
Žiadateľ podľa § 7 ods. 1 písm. g) (iná právnická osoba) je povinný byt, na ktorého obstaranie bola poskytnutá podpora podľa § 10 ods. 10, prenajímať podľa tohto zákona počas lehoty splatnosti úveru, najmenej po dobu 30 rokov odo dňa jeho obstarania. Zakazuje sa zmena účelu využitia tohto bytu po dobu podľa prvej vety.
Žiadateľ podľa § 7 ods. 1 písm. b), c), f) a g) je povinný v zariadení sociálnych služieb, na obstaranie alebo obnovu ktorého bola poskytnutá podpora podľa § 14 ods. 1, poskytovať alebo zabezpečiť poskytovanie sociálnych služieb podľa osobitného predpisu počas lehoty splatnosti úveru, najmenej po dobu 30 rokov odo dňa jeho obstarania. Zakazuje sa zmena účelu využitia tohto zariadenia sociálnych služieb po dobu podľa prvej vety.
Žiadateľ podľa § 7 ods. 1 písm. b), c), f) a g) je povinný v ubytovacom dome, na obstaranie ktorého bola poskytnutá podpora podľa § 14c ods. 1, poskytovať ubytovanie podľa tohto zákona počas lehoty splatnosti úveru, najmenej po dobu 20 rokov odo dňa jeho obstarania. Zakazuje sa zmena účelu využitia tohto ubytovacieho domu po dobu podľa prvej vety.
Žiadateľ podľa § 7 ods. 1 písm. c) a g) je povinný v internáte, na obstaranie ktorého bola poskytnutá podpora podľa § 14d ods. 2, poskytovať ubytovanie podľa tohto zákona počas lehoty splatnosti úveru, najmenej po dobu 30 rokov odo dňa jeho obstarania. Zakazuje sa zmena účelu využitia tohto internátu po dobu podľa prvej vety.
9. SANKCIE
Pokiaľ ide o sankcie, v ust. § 18 sa novelizoval odsek 4, na základe ktorého „Za nedodržanie podmienok podľa § 14e ods. 1 až 5 je žiadateľ povinný vrátiť nesplatenú časť úveru a uloží sa mu odvod najviac vo výške 100 % poskytnutého úveru v závislosti od dĺžky obdobia od vzniku porušenia podmienok podľa § 14e ods. 1 až 5 do konca trvania obdobia viazanosti podľa § 14e ods. 1 až 5.“
To znamená, že v nadväznosti na úpravu záväzkov žiadateľa a zriadenie povinného záložného práva na účel poskytnutia úveru, sa novelou upravila sankcia vo forme odvodu. Za nezriadenie alebo nedodržanie podmienky zachovania nájomného charakteru bytov alebo nedodržanie podmienky minimálneho času na poskytovanie sociálnych služieb v zariadeniach sociálnych služieb, alebo na poskytovanie ubytovania v ubytovacom dome alebo internáte sa stanovila sankcia vo výške vrátenia nesplatenej časti úveru a odvod až do výšky 100 % poskytnutého úveru v závislosti od dĺžky obdobia od vzniku porušenia tejto podmienky.
Ako sme uviedli v úvode, novela zákona o ŠFRB nadobudne účinnosť 1. januára 2026, pričom zákonodarca uvádza, aby bol dostatočný čas na prispôsobenie sa novým podmienkach pri príprave nových projektov v rámci jednotlivých účelov podpory.
Publikované dňa 17.06.2025.

