feel the power!

Vyber vydanie PRO BONO

 

Bulletin PRO BONO

Bulletin Čarnogurský ULC PRO BONO je venovaný novoprijatým právnym úpravám a rôznym aktuálnym právnym otázkam. Vychádza raz mesačne a je zadarmo.

PDF na stiahnutie

Pre korektné zobrazenie PDF kliknite na linku pravým tlačítkom, zvoľte možnosť "Uložiť cieľ odkazu ako..." a otvorte PDF súbor priamo z Vášho disku.
  Archív »
Home » Bulletin PRO BONO

Vypovedanie nájmu bytu a bytové náhrady

Vydanie: PRO BONO 07/2011

Nájom bytu predstavuje občianskoprávny inštitút. Nájom bytu je možné zo strany prenajímateľa vypovedať len na základe jedného z taxatívne vymedzených dôvodov obsiahnutých v ust. § 711 Občianskeho zákonníka. Bližšie informácie o prípadoch, v ktorých vzniká nájomcovi právo na bytovú náhradu, nájdete v celom článku bulletinu ULC Čarnogurský PRO BONO.

Nájom bytu ako občianskoprávny vzťah je upravený v ust. § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník"). Vzniká na základe osobitného druhu zmluvy - nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený, to znamená, že pokiaľ nedôjde k dohode, je možné ho vypovedať len zo zákonom ustanovených dôvodov.

Nájom bytu môže zaniknúť buď dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá musí mať písomnú formu, alebo písomnou výpoveďou, prípadne uplynutím času, na ktorý bol nájom bytu dohodnutý.

Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď a trvá tri mesiace. Zákon umožňuje upraviť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Po preukázaní existencie hmotnej núdze nájomcu, a to z objektívnych dôvodov a v čase doručenia výpovede, sa v prípade výpovede danej podľa ust. § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka výpovedná lehota predlžuje o tzv. ochrannú dobu 6 mesiacov.

Vo výpovedi musí byť jednoznačne uvedený dôvod, na základe ktorého prenajímateľ dáva nájomcovi výpoveď. Tieto dôvody sú upravené v ust. § 711 Občianskeho zákonníka. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR") sp. zn. 1 Cdo 2/2007 skutkové vymedzenie výpovede nemožno stotožniť s odkazom na ustanovenia Občianskeho zákonníka, ale musí ísť o konkretizovanie naplnenia uvedeného dôvodu skutočnosťami, v ktorých prenajímateľ vidí realizáciu zákonného dôvodu výpovede nájmu bytu. V prípade chýbajúceho skutkového vymedzenia výpovedného dôvodu tento nedostatok nemožno napraviť dodatočným dopĺňaním údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem dôvodu musí výpoveď podľa rozhodnutia NS SR sp. zn. 3 Cdo 127/1998 obsahovať aj uvedenie lehoty, v ktorej nájom končí. Prenajímateľ musí výpovednú lehotu v zmysle ust. § 710 ods. 3 veta pred bodkočiarkou Občianskeho zákonníka vždy uviesť. Neuvedenie výpovednej lehoty prenajímateľom vo výpovedi danej nájomcovi alebo uvedenie kratšej lehoty, ako stanovuje § 710 ods. 3, je tak v rozpore s týmto kogentným ustanovením ako aj prejavom neurčitým, a preto takáto výpoveď bude podľa ust. § 39 Občianskeho zákonníka neplatná. V prípade uvedeného nedostatku súd nemôže nahradzovať chýbajúci alebo neplatný právny úkon svojím rozhodnutím.

Platnosť výpovede môže nájomca napadnúť v lehote troch mesiacov od jej doručenia na súde. V takom prípade účinky výpovede nastanú až na základe právoplatného rozhodnutia súdu. Márnym uplynutím uvedenej prekluzívnej lehoty právo nájomcu na uplatnenie neplatnosti výpovede nájmu bytu na súde zanikne.

Občiansky zákonník upravuje tri druhy bytových náhrad v prípade, ak prenajímateľ skončí nájom bytu výpoveďou, a to náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Bytovú náhradu je povinný poskytnúť ten, v prospech koho sa byt vypratáva. Podmienky, za ktorých vzniká povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu, sú upravené v ust. §712a Občianskeho zákonníka.

Nájomca, ktorý má byt vypratať, má právo na primeraný náhradný byt, ak dostal výpoveď z dôvodu podľa ust. § 711 ods. 1 písm. a), t.j. v prípade, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo členov svojej rodiny, podľa ust. § 711 ods. 1 písm. e), t.j. ak je s bytom potrebné z dôvodu verejného záujmu naložiť tak, že byt nemožno využívať, alebo byt vyžaduje úpravy, pre ktoré ho nemožno užívať po dobu dlhšiu ako 6 mesiacov alebo podľa písm. f) príslušného ustanovenia, pokiaľ nájomca prestal spĺňať podmienky užívania bytu osobitného určenia. Nájomca má právo na náhradný byt aj v tom prípade, pokiaľ prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá. Náhradným bytom je taký byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.

V prípade skončenia nájmu bytu z dôvodu, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá právo na bytovú náhradu. Ak však ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, nájomcovi vznikne právo na náhradné prístrešie v podobe prechodného ubytovania najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a iných vecí.

Nájomca nemá právo na bytovú náhradu ani v prípade skončenia nájmu z dôvodu, že hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Z uvedeného existujú dve výnimky, a to pokiaľ uvedený nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Vtedy bude mať nárok na náhradné ubytovanie, to znamená na byt s jednou obytnou miestnosťou alebo na obytnú miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom. Druhá výnimka podobne ako v horeuvedenom prípade umožňuje právo na prístrešie, ak ide o dôvod osobitného zreteľa.

V prípade, ak bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu, že nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie, nevznikne právo na bytovú náhradu, a to bez výnimky. Právo na bytovú náhradu nevzniká ani v prípade nájmu dohodnutého na určitý čas. Pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu, okrem prípadu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu. Na bytovú náhradu nevzniká právo ani v prípade ukončenia podnájmu.