Iné

Novela zákona o dobrovoľných dražbách

  • Vydanie: ULC PRO BONO 11/2007

Dňa 1. januára 2008 nadobudol účinnosť zákon č. 568/2007 Z. z., ktorým sa, okrem iných právnych predpisov, novelizuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Bulletin ULC Čarnogurský PRO BONO Vám prináša bližšie informácie týkajúce sa zmien vyplývajúcich z predmetnej novely.
S účinnosťou odo dňa 1. januára 2008 sa novelizuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej v texte len „zákon o dobrovoľných dražbách“ alebo len „zákon“). Novelizácia bola vykonaná zákonom č. 568/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej v texte len „novela zákona o dobrovoľných dražbách“ alebo len „novela“).

Podľa novely zákona o dobrovoľných dražbách nemožno dražiť predmet dražby, s ktorým navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy nemôže nakladať a tiež, ak konanie dražby vylučuje osobitný predpis (napríklad zákon o správe majetku štátu). Účastníkom dražby nemôže byť dlžník a manžel dlžníka a nikto nemôže dražiť v ich mene. Novela spresňuje, že navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej v texte len „záložný veriteľ“), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona (napríklad podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov či zákona o konkurze a reštrukturalizácii). Novela ďalej dražobníkovi ukladá povinnosť umožniť nazretie do písomností súvisiacich s dražbou navrhovateľovi dražby, vlastníkovi predmetu dražby, dlžníkovi a účastníkovi dražby, výnimkou je údaj o znížení najnižšieho podania, a to v štádiu pred vykonaním dražby alebo opakovanej dražby.

Pre prípad, že predmetom dražby bude vec nadobudnutá prevodom na zabezpečenie pohľadávky podľa Občianskeho zákonníka, novela určuje právny režim dopadajúci na navrhovateľa dražby, na ktorého sa primerane vzťahujú ustanovenia o záložnom veriteľovi, a na osobu, ktorá previedla právo na zabezpečenie pohľadávky, na ktorú sa primerane vzťahujú ustanovenia o vlastníkovi veci. Ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. Novela zavádza v rovnakej lehote povinné zverejnenie aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, obsahujúce základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby, pričom explicitne sa zakotvuje povinnosť obce bezodkladne a bezodplatne takéto oznámenie zverejniť. Dražobníkovi sa taktiež stanovuje povinnosť umiestniť na viditeľnom mieste výraznejšie označenie draženej veci, ktorého obrazový vzor obsahuje príloha novely zákona. Pre dražobníkov novela zakotvila rovnaký mechanizmus zverejňovania údajov, ktoré je v prípade dražieb povinný podľa platnej právnej úpravy zverejniť v Obchodnom vestníku súdny exekútor a správca konkurznej podstaty.

Oznámenie o dražbe musí po novom obsahovať aj označenie navrhovateľa dražby. Okruh adresátov, ktorým má dražobník zaslať oznámenie o dražbe sa rozšíril aj o dlžníka a vlastníka predmetu dražby, ktorý nie je dlžníkom. Keďže novela upúšťa od povinného uvádzania všetkých spoluvlastníkov spoločných častí, zariadení a pozemku pri bytovom dome v zmluve o vykonaní dražby aj pri doručovaní oznámenia o dražbe postačí vyvesenie oznámenia o dražbe na obvyklom mieste v spoločných priestoroch bytového domu. Ak notárovi uvedenému v oznámení o dražbe bráni prekážka v účasti na dražbe, je v zmysle novely možné tento údaj v oznámení o dražbe zmeniť aj dodatočne. V úprave doručovania novela favorizuje doručovanie poštou, iný spôsob doručovania (napríklad súdnym exekútorom) môže mať význam pri posudzovaní účelnosti vynaložených nákladov, ktoré by mal znášať dlžník.

K vyššej transparentnosti procesu dobrovoľných dražieb prispeje aj evidovanie námietok proti priebehu dražby, ktorých uplatnenie sa eviduje v zápisnici o vykonanej dražbe, ktorú podpisujú dražobník, licitátor, osoba, ktorá vzniesla námietky proti priebehu dražby a v prípade vydraženia aj vydražiteľ. Ak ide o dražbu nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti, alebo ak najnižšie podanie presiahne sumu 1 000 000 Sk, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou, ktorej osvedčený odpis spolu s potvrdením o zaplatení ceny dosiahnutej vydražením zasiela príslušnej správe katastra dražobník.

Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii (môžu to byť napríklad staršie znalecké posudky). Vlastník predmetu dražby, ďalej osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, ale aj nájomca sú povinní na žiadosť dražobníka oznámiť skutočnosti relevantné pre rozhodovanie sa záujemcov o dražbu, pričom veriteľ je taktiež povinný poskytnúť aj súčinnosť potrebnú na zistenie pravosti a výšky pohľadávky. Novou je aj výslovná právna úprava povinnosti dražobníka zachovávať mlčanlivosť o všetkých skutočnostiach, o ktorých sa pri výkone svojej činnosti dozvedel. Tejto zákonnej povinnosti bude môcť dražobníka zbaviť dotknutá osoba, ak ide o údaj, ktorý sa týka jej oprávneného záujmu. Novela explicitne zakotvila povinnosť dražobníka kedykoľvek, keď dlžník alebo vlastník predmetu dražby o to požiada, oznámiť im aktuálnu výšku pohľadávky vrátane vyčísleného príslušenstva a nákladov dražby, okrem prípadu, ak žiadateľ odmietne preukázať svoju totožnosť.

Rozširuje sa rozsah obligatórnych náležitostí zmluvy o vykonaní dražby, ktorá v prípade, ak navrhovateľom dražby je záložný veriteľ, musí obsahovať aj dôvod konania dražby a identifikáciu vlastníka predmetu dražby.

Novela posilňuje ochranu vlastníka draženej veci stanovením limitu najnižšieho podania, určením hornej hranice pri odmene dražobníka (dražobnej spoločnosti), ale aj rozšírením dôvodov na upustenie od dražby a odbúraním formalizmu pri uplatňovaní práv na súde. Ak vlastník draženej veci zloží sumu rovnajúcu sa pohľadávke s príslušenstvom vrátane nákladov dražby, teda v rozsahu, v akom je povinný ich znášať, má možnosť takto dosiahnuť upustenie od dražby. Ak vydražiteľ zmaril dražbu, alebo ak súd určil dražbu za neplatnú, účinky príklepu zanikajú ku dňu príklepu.

Novela explicitne stanovuje, že ku dňu zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením vydražiteľom zaniká pohľadávka veriteľa v rozsahu uspokojenia veriteľa z výťažku dražby. Spresnila a doplnila sa aj úprava týkajúca sa odovzdania výťažku dražby. Ak nie je v zmluve o vykonaní dražby dohodnuté inak, náklady dražby sa hradia z výťažku dražby a dražobníkovi ich uhrádza navrhovateľ dražby, ak za náklady dražby nezodpovedá iná osoba (napríklad dlžník v prípade dobrovoľného plnenia alebo v prípade vydraženia, vydražiteľ v prípade zmarenia dražby či dražobník, ktorý spôsobí neplatnosť dražby).

Nová právna úprava explicitne zakotvila dva prípady, v ktorých neplatnosť dražby nie je možné vysloviť. Dražba nebude neplatná (1) z dôvodu oneskoreného začatia dražby, ak bolo príčinou oneskoreného začatia dražby konanie inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste, a ďalej (2) v prípade, ak neumožnil vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má k predmetu dražby iné ako vlastnícke právo, vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby.

Nová je úprava vecnej legitimácie v súdnom konaní o neplatnosť dražby, v zmysle ktorej sú účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby (1) navrhovateľ dražby, (2) dražobník, (3) vydražiteľ, (4) predchádzajúci vlastník a (5) dotknutá osoba. Aktívnu legitimáciu na vedenie konania o neplatnosť dražby má každá osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach porušením ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách. Začatie súdneho konania o neplatnosť dražby je žalobca povinný oznámiť príslušnej správe katastra nehnuteľností. Podľa hmotnoprávnej úpravy obsiahnutej v novele, právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu (lehota je prekluzívna) okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt.

V tretej časti zákona o dobrovoľných dražbách novela doplnila kontrolné mechanizmy týkajúce sa činnosti dražobníkov a inštitút správnych deliktov pre oblasť dražieb, ktoré v zákone absentovali. Výkon kontroly nad dodržiavaním podmienok organizovania a priebehu dražieb bude uskutočňovať Ministerstvo spravodlivosti SR. Pre osobitné pravidlá kontroly upravené touto novelou sa nebude aplikovať zákon o kontrole v štátnej správe. Kontrola sa bude vykonávať pravidelnými, náhodnými alebo účelovými previerkami dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov, ale i preskúmavaním podnetov na postup pri výkone činnosti dražobníkov. Sankčné opatrenia zahŕňajú možnosť uložiť pokutu a možnosť odňať živnostenské oprávnenie. Sankcie sú usporiadané podľa miery intenzity a závažnosti porušenia vymedzenej zákonnej povinnosti, pokuty sú určené pevnými sumami. Konanie o uloženie pokuty podlieha režimu správneho poriadku.

S vyššie spomínanými zmenami v zákone o dobrovoľných dražbách úzko súvisia novelizácie Exekučného poriadku, kompetenčného a katastrálneho zákona vykonané touto novelou s účinnosťou odo dňa 1. januára 2008. Exekučný poriadok umožňuje súdnymi exekútormi doručovať aj iné než súdne písomnosti, a to nielen v procese dobrovoľných dražieb, ale aj vtedy, ak to ustanovia osobitné predpisy. Vzhľadom na novo zakotvenú kontrolu nad procesom dobrovoľných dražieb vykonávanú zo strany MS SR sa v tomto zmysle novelizuje aj kompetenčný zákon.

Katastrálny zákon sa dopĺňa o ustanovenie, v zmysle ktorého pri dobrovoľnej dražbe, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, vyznačí správa katastra údaj o dražbe a o začatí súdneho konania o určenie neplatnosti takejto dražby.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....