1. ABSTRAKT
Pravidlá pre získanie a prideľovanie bytov so štátnou podporou upravujú nielen zákony, ale aj podzákonné právne predpisy, akým je nariadenie Vlády SR č. 327/2022 Z. z. o niektorých opatreniach v súvislosti so štátnou podporou nájomného bývania (ďalej len „nariadenie“). Nariadenie definuje kritériá pre nájomcov, výpočet maximálneho nájomného a nadväzuje na zákon č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania. Nariadenie upravuje kľúčové aspekty, ktorými sú kritériá pre nájomcov, proces prideľovania bytov uchádzačom, nájomné. Predmetné nariadenie Vlády SR bolo novelizované a o zmenách, ako aj jeho kľúčových bodoch, sa dočítate v našom článku.
O zákone č. 222/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania sme Vás oboznámili v našom bulletine niekoľkokrát. Naposledy pri novele z roku 2025: https://www.ulclegal.com/buletin/novela-zakona-o-statnej-podpore-najomneho-byvania-3/
Novelizované nariadenie Vlády SR, ktorému sa venujeme v nasledovnom príspevku, nadobudlo účinnosť dňa 01. apríla 2026. Povedzme si však o samotnom nariadení viac.
2. PREDMET ÚPRAVY
Nariadenie vlády totiž upravuje niektoré aspekty štátom podporovaného bývania podrobnejšie ako zákon, a sú to (i) ďalšie kritéria, ktoré musí spĺňať záujemca, na získanie postavenia nájomcu, (ii) pravidlá prideľovania nájomných bytov záujemcom a (iii) pravidlá výpočtu a aplikácie maximálnej výšky nájomného.
3. ĎALŠIE KRITÉRIÁ
Ďalšie kritériá, ktoré musí spĺňať záujemca, na získanie postavenia nájomcu sú tieto:
(i) minimálny príjem záujemcu musí byť vyšší ako maximálna výška nájomného za nájomný byt, ktorého nájomcom sa záujemca má stať, bez úhrad za energie a služby obvykle dodávané nájomcom v súvislosti s užívaním nájomných bytov v bytovom dome (ďalej len „plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu“) a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu a
(b) maximálny príjem domácnosti záujemcu musí byť rovný alebo nižší ako osemnásobok životného minima domácnosti záujemcu.
Ako vypočítame uvedené minimá a maximá?
3.1 Minimálny príjem záujemcu
Minimálny príjem záujemcu sa určí ako rozdiel medzi priemerným čistým mesačným príjmom domácnosti záujemcu a životným minimom domácnosti záujemcu, kde
- priemerný čistý mesačný príjem domácnosti záujemcu je súčet priemerných čistých mesačných príjmov všetkých osôb, ktoré budú so záujemcom tvoriť spoločnú domácnosť v nájomnom byte v rámci štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý sa vypočíta z (i) príjmu zo závislej činnosti po odpočítaní odvodov, (ii) príjmu z podnikania vyčísleného ako rozdiel medzi sumou čiastkového základu dane z tohto príjmu a sumou dane z príjmov fyzických osôb z tohto príjmu, (iii) príjmu z inej samostatnej zárobkovej činnosti vyčísleného ako rozdiel medzi sumou čiastkového základu dane z tohto príjmu a sumou dane z príjmov fyzických osôb z tohto príjmu alebo ako rozdiel medzi sumou tohto príjmu a sumou dane vyberanej z tohto príjmu zrážkou, (iv) príjmu z prenájmu vyčísleného ako rozdiel medzi sumou čiastkového základu dane z tohto príjmu a sumou dane z príjmov fyzických osôb z tohto príjmu, (v) príjmu z použitia diela a umeleckého výkonu fyzických osôb vyčíslený ako rozdiel medzi sumou čiastkového základu z tohto príjmu a sumy dane z príjmov fyzických osôb z tohto príjmu alebo ako rozdiel sumy tohto príjmu a sumy dane vyberanej z tohto príjmu zrážkou a zo (vi) sumy daňového zvýhodnenia na vyživované dieťa žijúce s daňovníkom v domácnosti, a to všetko za posledné zdaňovacie obdobie; za príjmy posudzované pre účely priemerného čistého mesačného príjmu domácnosti záujemcu sa zaraďujú tiež (vii) podiely na zisku (dividenda) vyplácané zo zisku obchodnej spoločnosti alebo družstva, (viii) dávky nemocenského poistenia, (ix) dávky úrazového poistenia, (x) dávky dôchodkového poistenia, (xi) výsluhový príspevok, výsluhový dôchodok, invalidný výsluhový dôchodok, vdovský výsluhový dôchodok, vdovecký výsluhový dôchodok, sirotský výsluhový dôchodok, (xii) dávky v nezamestnanosti, (xiii) dávky garančného poistenia, (xiv) starobný dôchodok a predčasný starobný dôchodok zo starobného dôchodkového sporenia okrem dôchodku vyplácaného formou Programového výberu, (xv) osobitný príspevok baníkom a kompenzačný príspevok baníkom, (xvi) peňažný príspevok na opatrovanie, (xvii) príjem prijatý v rámci vyživovacej povinnosti detí, (xviii) rodičovský príspevok, (xix) prídavok na dieťa, (xx) doktorandské štipendium, (xxi) osobitný príspevok a znížený osobitný príspevok, a to všetko za kalendárny rok predchádzajúci dňu určenému Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „agentúra“) na svojom webovom sídle, a to ako podiel týchto príjmov a čísla 12.
- a životné minimum domácnosti záujemcu je súčet súm životného minima členov domácnosti za kalendárny mesiac predchádzajúci dňu určenému agentúrou na svojom webovom sídle.
Kritérium minimálneho príjmu záujemcu sa neuplatní na záujemcov z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora a záujemcov z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov, ktoré vysvetľujeme nižšie v bode 4.
3.2 Maximálny príjem
Maximálny príjem domácnosti záujemcu musí byť rovný alebo nižší ako osemnásobok životného minima domácnosti záujemcu vypočítaného ako súčet súm životného minima členov domácnosti za kalendárny mesiac predchádzajúci dňu určenému agentúrou na svojom webovom sídle.
Všetky príjmy, ktoré sme uviedli v bode 3.1 sa zaraďujú medzi takzvané posudzované príjmy na účely splnenia kritérií záujemcom na získanie postavenia nájomcu štátom podporovaného nájomného bývania.
Kritérium maximálneho príjmu domácnosti záujemcu sa neuplatní na záujemcov z preferovanej kategórie znevýhodnených občanov, ktoré vysvetľujeme nižšie v bode 4.
4. PRAVIDLÁ PRIDEĽOVANIA NÁJOMNÝCH BYTOV ZÁUJEMCOM
Podľa nariadenia Vlády SR je prenajímateľ povinný uzatvárať nájomné zmluvy len so záujemcami, ktorí splnili kritériá ustanovené v zákone a nariadení vlády pre postavenie nájomcu a zachovávať túto štruktúru nájomcov v rámci agentúrou schváleného projektu nájomného bývania, teda:
- fyzické osoby s ťažkým zdravotným postihnutím,
- fyzické osoby, ktorým skončilo poskytovanie starostlivosti v zariadení sociálnoprávnej ochrany detí a sociálnej kurately na základe rozhodnutia súdu,
- fyzické osoby, ktorým skončilo poskytovanie sociálnej služby v zariadení sociálnych služieb s celoročnou pobytovou formou,
- fyzické osoby, ktorým zanikla pestúnska starostlivosť, náhradná osobná starostlivosť alebo osobná starostlivosť poručníka,
- fyzické osoby najviac vo veku 26 rokov, ktoré ukončili príslušným stupňom vzdelania sústavnú prípravu na povolanie v dennej forme štúdia pred menej ako 2 rokmi,
- osamelí rodičia, ktorí sú slobodní, ovdovení alebo rozvedení a žijú v spoločnej domácnosti len s nezaopatreným dieťaťom alebo osamelé fyzické osoby, ktorým bolo dieťa zverené do starostlivosti nahrádzajúcej starostlivosť rodičov, ak sa osobne starajú o nezaopatrené dieťa,
- rodiny s troma alebo viacerými nezaopatrenými deťmi, ktoré žijú s rodičmi v spoločnej domácnosti
- alebo fyzické osoby, ktoré dovŕšili vek aspoň 60 rokov,
a to všetko v rozsahu aspoň 10 % nájomných bytov v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania (ďalej len „preferovaná kategória znevýhodnených občanov).
Nariadenie upravuje tiež kategórie záujemcov, a to zamestnancov verejného sektora, medzi ktorých nariadenie zaraďuje zamestnancov silových a bezpečnostných zložiek štátu, zamestnancov v štátnozamestnaneckom pomere k štátu, v služobnom pomere, pri výkone práce vo verejnom záujme.
Nariadenie sa uplatňuje aj na fyzické osoby, ktoré sú zamestnancami iných zamestnávateľov, ktorí nie sú zamestnávateľmi preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora a ktorí sú zverejnení na webovom sídle agentúry na základe predchádzajúcej dohody s investičným partnerom a prenajímateľom (ďalej len „preferovaná kategória zamestnancov iných zamestnávateľov“).
Ďalej môže ísť aj o kategóriu iných záujemcov, ktorí spĺňajú kritériá pre postavenie nájomcov určené zákonom a nariadením vlády v zostávajúcom rozsahu nájomných bytov, ale v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania.
Zamestnanci z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora a zamestnanci z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov sú oprávnení uzatvoriť nájomné zmluvy v rozsahu do 80 % nájomných bytov v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania s prednostným právom preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora na najviac 49 % nájomných bytov v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania; zamestnanci preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora sú oprávnení uzatvoriť nájomné zmluvy celkovo v rozsahu do 49 % nájomných bytov v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania.
Záujemca uzatvára nájomnú zmluvu v rámci každej z kategórií podľa poradia, v ktorom záujemca zaregistroval záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy v registri záujemcov o nájomné byty štátom podporovaného nájomného bývania (ďalej len „register záujemcov“), pričom za rozhodný moment registrácie záväzného záujmu záujemcu sa považuje časový moment úspešnej registrácie záväzného záujmu záujemcu v registri záujemcov, ktorý je vyjadrený kalendárnym rokom, kalendárnym mesiacom, dňom kalendárneho mesiaca, hodinou, minútou a sekundou úspešnej registrácie záväzného záujmu záujemcu v registri záujemcov (ďalej len „poradie“).
Poradie zaznamenáva a eviduje agentúra v registri záujemcov. Postup pri registrácii záväzného záujmu záujemcu v registri záujemcov o uzatvorenie nájomnej zmluvy určuje agentúra na svojom webovom sídle.
Ak ide o uzatváranie nájomnej zmluvy so záujemcom, ktorý splnil kritériá ustanovené v zákone a nariadení pre postavenie nájomcu a ktorý je súčasne zamestnancom z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora alebo zamestnancom z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov, nie je prenajímateľ povinný uzatvárať nájomnú zmluvu podľa poradia, ale výlučne podľa požiadaviek zamestnávateľa zamestnanca z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora alebo výlučne podľa požiadaviek zamestnávateľa zamestnanca z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov.
Záujemca stráca poradie, ak je výlučným vlastníkom, väčšinovým vlastníkom alebo vlastníkom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov rodinného domu alebo bytu v okrese, v ktorom sa nachádza nájomný byt, vo vzťahu ku ktorému záujemca zaregistroval záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy (ďalej len „dočasne znevýhodnený záujemca“).
V prípade miest Bratislava a Košice sa okresom Bratislava a Košice rozumie územie všetkých mestských častí, ktoré sú súčasťou miest Bratislava a Košice. Strata poradia znamená, že právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy namiesto dočasne znevýhodneného záujemcu vzniká v poradí podľa registra záujemcov ďalšiemu nasledujúcemu záujemcovi, ktorý potvrdil záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy. Strata poradia pretrváva, pokiaľ sú v poradí podľa registra záujemcov za dočasne znevýhodneným záujemcom takí záujemcovia, ktorí nie sú dočasne znevýhodnenými záujemcami.
Ak záujemca nepotvrdí záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy spôsobom a v lehote určenej agentúrou, záujemca stráca poradie a zrušuje sa tým jeho záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy.
Agentúra môže na základe vysokého záujmu o trojizbové nájomné byty alebo štvorizbové nájomné byty v agentúrou schválenom projekte nájomného bývania dočasne uplatňovať počas jedného roku, a to aj opakovane, znevýhodnenie stratou poradia u tých záujemcov, ktorých priemerný čistý mesačný príjem domácnosti záujemcu vypočítaný podľa v úvode vysvetleného postupu sa rovná alebo je vyšší ako šesťnásobok životného minima domácnosti záujemcu vypočítaného podľa postupu, ktorý uvádzame vyššie v bode 3.1.
Ak nedôjde k uzatvoreniu dohody, na základe ktorej sa pre záujemcov z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora a z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov zarezervuje plná kapacita nájomných bytov, prenajímateľ je oprávnený uzatvoriť nájomné zmluvy na nezarezervované nájomné byty so záujemcami z preferovanej kategórie znevýhodnených občanov a s inými záujemcami, a to podľa poradia.
Ak zamestnávateľ záujemcov z preferovanej kategórie zamestnancov verejného sektora a zamestnávateľ záujemcov z preferovanej kategórie zamestnancov iných zamestnávateľov nie je schopný naplniť kapacity rozsahu využitia nájomných bytov, prenajímateľ je oprávnený uzatvoriť nájomné zmluvy na tieto nájomné byty v nevyužitom rozsahu so záujemcami z preferovanej kategórie znevýhodnených občanov a s inými záujemcami, a to podľa poradia.
Ak záujemcovia z preferovanej kategórie znevýhodnených občanov nepotvrdia záväzný záujem o uzatvorenie nájomnej zmluvy na nájomné byty v konkrétnom agentúrou schválenom projekte nájomného bývania v rozsahu prioritne určenom pre záujemcov z tejto preferovanej kategórie, spôsobom a v lehote určenej agentúrou, prenajímateľ je oprávnený uzatvoriť nájomné zmluvy na tieto nájomné byty s inými záujemcami, a to podľa poradia.
Agentúra v súvislosti s ukončením trvania nájomnej zmluvy k nájomnému bytu, alebo jej iným zánikom, počas prevádzky bytového domu vyzve záujemcov na potvrdenie záväzného záujmu o uzatvorenie nájomnej zmluvy na tento nájomný byt spôsobom a v lehote určenej agentúrou. Agentúra vyzve na potvrdenie záväzného záujmu záujemcov tak, aby bola zabezpečená štruktúra nájomcov.
Agentúra má na svojom webovom sídle zverejnený postup vytvorenia a zrušenia konta záujemcu, postup registrácie a potvrdenia záväzného záujmu v registri záujemcov a tiež postup určenia poradia, podmienky straty poradia a zrušenia záväzného záujmu zo strany záujemcu, agentúry alebo na základe inej právnej skutočnosti.
5. PRAVIDLÁ VÝPOČTU A APLIKÁCIE MAXIMÁLNEJ VÝŠKY NÁJOMNÉHO
Maximálna výška nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu sa vypočítava na základe matematického vzorca.
Pre účely nášho bulletinu si vysvetlíme výpočet maximálnej výšky nájomného pre jednotlivé samosprávne kraje Slovenskej republiky.
Ide o podiel súčinu troch veličín a priemernej výmery príslušného nájomného bytu.
Vzorec pre výpočet tejto maximálnej výšky je nasledovný:
N = M x P x V / B
N je maximálna výška nájomného na m2 nájomného bytu pre jednotlivé samosprávne kraje Slovenskej republiky a typy nájomných bytov podľa izbovosti v eurách bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním nájomného bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu (ďalej len „maximálna výška nájomného na m2.
M je priemerná ročná nominálna mzda v jednotlivom kraji Slovenskej republiky zverejňovaná Štatistickým úradom Slovenskej republiky na základe údajov za predchádzajúci kalendárny rok.
P je koeficient rovnajúci sa 0,35.
V je váha príslušného nájomného bytu, podľa izbovosti, pričom pre 1 izbový byt je váha 0,6; pre 2 izbový je váha 1; pre 3 izbový je váha 1,45 a pre 4 izbový je váha 1,7.
B je priemerná výmera príslušného nájomného bytu, pričom pre 1 izbový byt ide o 27 m2, pre 2 izbový byt ide o 48 m2, pre 3 izbový byt ide o 71,3 m2 a pre 4 izbový byt ide o 85 m2.
Podľa nariadenia existuje aj určitý korekčný mechanizmus maximálnej výšky nájomného, a to na základe rastu indexu priemernej nominálnej mzdy a rastu Indexu cien stavebných prác.
V prípade otázok týkajúcich sa štátom podporovaného nájomného bývania sme Vám samozrejme k dispozícii.
Publikované dňa 05.05.2026.

