Iné

Predkupné právo

  • Vydanie: ULC PRO BONO 2/2014

V praxi neraz dochádza k sporným situáciám súvisiacich s oprávnením jednej zmluvnej strany na prednostný prevod vlastníckeho práva, pokiaľ sa druhá zmluvná strana rozhodne ho previesť. Ide o inštitút tzv. predkupného práva. S ním úzko súvisí aj ďalší inštitút, tzv. právo spätnej kúpy. Vysvetlenie podstaty a rozdielov oboch inštitútov sa dozviete v našom článku.

Vlastník veci bez ohľadu na jej charakter disponuje najzákladnejším oprávnením, ktorým je oprávnenie na nakladanie s vecou podľa vlastného uváženia. Vlastník veci ňou môže disponovať, užívať ju, brať z nej úžitky a môže sa rozhodnúť kedykoľvek ju previesť na iného. Ak je však zaťažená tzv. predkupným právom, autonómia vôle vlastníka veci je mierne obmedzená.

Predkupné právo je zákonne upravené v ust. § 602 až § 606 zákona č. 40/1963 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“). Predkupné právo je oprávnenie vznikajúce na základe zákona buď ako zákonné právo, alebo na základe zmluvy ako zmluvné, respektíve obligačné predkupné právo. Predkupné právo môže mať (1) charakter záväzkový, kedy sa bude vzťahovať výlučne na zmluvné strany, teda predávajúceho a kupujúceho, alebo (2) môže mať charakter vecný, kedy sa bude vzťahovať výlučne na predmet zmluvy, teda na konkrétnu hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. V zmysle ust. § 603 OZ má predkupné právo osoba, ktorá predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj v prípade, že sa rozhodne ju predať, pričom predkupné právo možno dohodnúť aj pre odlišné prípady scudzenia veci, nie iba formou predaja.

Predkupné právo je ponímané ako vedľajšie dojednanie kúpnej zmluvy vznikajúce na základe dohody predávajúceho a kupujúceho. Predávajúci si vyhradzuje, aby kupujúci ponúkol vec na predaj iba jemu, ak sa ju kupujúci v budúcnosti rozhodne predať, prípadne inak previesť. Zákon nelimituje prevod výlučne na formu predaja. Predkupné právo možno dohodnúť priamo v kúpnej zmluve alebo v samostatnej zmluve. Zákon nevyžaduje písomnú formu, ibaže by predmetom zmluvy bola nehnuteľnosť. V tom prípade je písomná zmluva o zriadení predkupného práva povinnosťou, pričom sprievodne musí dôjsť k jej vkladu do katastra nehnuteľností.

Hoci pre hnuteľné veci neexistuje zákonná povinnosť dojednať predkupné právo písomnou formou, v rámci zásady právnej istoty a eliminácie prípadných problémov v budúcnosti je vhodné, aby sa písomne dojednalo, pričom obsahom takejto dohody by mali byť podmienky, za ktorých sa vec v budúcnosti ponúkne predávajúcemu na predaj, dohodnutá kúpna cena veci alebo aspoň spôsob jej vyčíslenia, splatnosť ceny, či podmienky odovzdania a prevzatia veci.

Predkupné právo zaniká smrťou kupujúceho, nakoľko ust. § 603 odsek 1 ukladá povinnosť iba osobe, ktorá sľúbila vec ponúknuť ďalej na predaj. Predkupné právo zanikne aj v prípade, ak dôjde k jeho naplneniu tým, že kupujúci vec ponúkne na predaj predávajúcemu a ten ju odmietne, teda svoje právo nevyužije.

Naopak, smrťou kupujúceho nezaniká predkupné právo viažuce sa na predmet zmluvy. V tom prípade predkupné právo pôsobí aj voči jeho právnym nástupcom. Dedičia kupujúceho majú v tom prípade rovnakú povinnosť ponúknuť vec na predaj za rovnakých zmluvných podmienok pôvodnému predávajúcemu, ak sa rozhodnú vec previesť.

Ak existuje zmluvná dohoda subjektov o predkupnom práve, je povinnosťou dodržať ho. Pokiaľ kupujúci vec neponúkne na predaj v prvom rade oprávnenému, pôvodný predávajúci sa môže domáhať svojho práva, teda aby mu kupujúci vec ponúkol na predaj. Nesplnenie povinnosti kupujúcim môže mať za následok, že pôvodný predávajúci (oprávnený z predkupného práva) sa môže domáhať svojho práva súdnou cestou, to znamená, aby bol prejav vôle kupujúceho (povinného z predkupného práva) nahradený rozhodnutím súdu.

Po smrti pôvodného predávajúceho (oprávneného), predkupné právo neprechádza na jeho dedičov, čo je rozdiel oproti prechodu na dedičov kupujúceho (povinného) v prípade jeho smrti, nakoľko predkupné právo je osobné právo predávajúceho.

OZ upravuje aj priamo realizáciu predkupného práva a podmienky uzavretia zmluvy o kúpe predmetu predkupného práva. Ak je predmetom nehnuteľnosť, ponuka na využitie predkupného práva musí byť obligatórne písomná. Pre hnuteľné veci OZ žiadnu osobitnú formu ponuky nepredpisuje, z pohľadu právnej teórie však musí byť ponuka na využitie predkupného práva vykonaná jasne, presne výslovne a zrozumiteľne, nie konkludentne. Pre prípad, že si zmluvné strany v pôvodnej kúpnej zmluve dohodli osobitnú lehotu, v ktorej sa má následný predaj predmetu v rámci využitia predkupného práva uskutočniť, uvedenú lehotu je potrebné dodržať. Absencia zmluvnej podmienky vo forme dohodnutej lehoty znamená, že v zmysle ust. § 605 OZ je potrebné, aby sa predaj hnuteľnej veci uskutočnil (1) do 8 dní od ponuky na využitie predkupného práva alebo (2) do 2 mesiacov od ponuky na využitie predkupného práva, predmetom ktorého je nehnuteľnosť. Ide o prekluzívne lehoty, čiže ich márnym uplynutím a nevyužitím ponuky zanikne aj samotné predkupné právo.

Spomenuté skutočnosti sa vzťahujú na zmluvné predkupné právo. Zákonné predkupné právo je mierne odlišné a upravuje ho ust. § 140 OZ, podľa ktorého majú spoluvlastníci predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel. To neplatí, ak ide o spoluvlastnícky podiel blízkej osoby. Uvedené ustanovenie predstavuje obmedzenie zmluvnej voľnosti spoluvlastníka. Zákonné predkupné právo sa vzťahuje na spoluvlastníctvo k predmetu a zaťažuje každého spoluvlastníka, ktorý sa v budúcnosti rozhodne previesť svoj podiel a vzniká momentom vzniku spoluvlastníctva k hnuteľnému alebo nehnuteľnému predmetu. V prípade prevodu tohto podielu predkupné právo pôsobí naďalej aj voči ďalším právnym nástupcom kupujúceho. Oprávnenými zo zákonného predkupného práva sú ďalší spoluvlastníci. Toto oprávnenie je osobné a neprenosné. Zaniká smrťou spoluvlastníka. Nedá sa zmluvne previesť a neprechádza na dedičov.

Ak sa spoluvlastník rozhodne predať alebo inak previesť svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. U spoluvlastníkov v tom prípade hovoríme o ich oprávnení na odkúpenie podielu. Pre formu ponuky platí obdobná úprava ako pre zmluvné predkupné právo, teda písomná forma sa vyžaduje iba pri prevode podielu na nehnuteľnosti. V prípade, že ide o hnuteľný predmet, v zásade platí, že spoluvlastníci sa o výkone predkupného práva majú prioritne dohodnúť, v opačnom prípade sa prevádzajúci podiel pomerne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.

V prípade, ak spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné právo a previedol podiel na inú osobu, je tento právny úkon relatívne neplatný v zmysle ust. § 40a OZ a oprávnené osoby sa môžu tejto neplatnosti dovolať na súde a následne sa úkon spoluvlastníka bude ponímať akoby nevznikol a dôjde k navráteniu vlastníckych práv do pôvodnej podoby. V zmysle judikatúry sa však nemožno domáhať relatívnej neplatnosti úkonu a zároveň aj vydania súdneho rozhodnutia, ktorým by súd nahradil vôľu pôvodného spoluvlastníka.

Je potrebné dodať, že z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu je potrebné aj na zákonné predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ aplikovať (uplatnením analógie legis v znení ust. § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve podľa ust. § 602 až § 606 OZ.

S predkupným právom úzko súvisí inštitút tzv. „práva spätnej kúpy“ a je ďalším vedľajším fakultatívnym dojednaním kúpnej zmluvy. Podľa znenia ust. § 607 môže predávajúci hnuteľnú vec predať s výhradou, že má právo žiadať vrátenie veci späť do určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu. Právo spätnej kúpy poskytuje predávajúcemu (oprávnenému) právo predaný predmet za určitých podmienok dostať späť do svojho vlastníctva. V istom zmysle možno hovoriť o modifikovanom predkupnom práve. Na rozdiel od predkupného práva, kedy predávajúci vyčkáva, kým sa kupujúci rozhodne predmet scudziť inému, má predávajúci v prípade dojednaného práva spätnej kúpy silnejšie postavenie. Na rozdiel od predkupného práva je samotný kupujúci subjektom, ktorý vyčkáva, či sa pôvodný majiteľ nerozhodne predmet odkúpiť späť do svojho vlastníctva.

Zásadným rozdielom od predkupného práva je obligatórnosť písomnej formy dojednania práva spätnej kúpy bez ohľadu na to, či sa dojedná priamo v kúpnej zmluve alebo v osobitnej zmluve. Z uvedenej zmluvy vznikne tomu, kto vec predal, právo žiadať jej vrátenie. Ak sa subjekty nedohodnú na dobe, v ktorej by vec mala byť vrátená, platí, že právo spätnej kúpy možno uplatniť maximálne jeden rok od odovzdania veci kupujúcemu bez ohľadu na čas nadobudnutia vlastníctva kupujúcim. Ide o prekluzívnu lehotu.

Pre jednostranný právny úkon predávajúceho, ktorý si uplatní právo spätnej kúpy sa takisto vyžaduje obligatórna písomná forma. Riadne a včas uplatnené právo spätnej kúpy ukladá kupujúcemu povinnosť vec vrátiť bezodkladne, pričom pôvodný predávajúci je povinný vrátiť uhradenú sumu. Lehota bezodkladného vrátenia veci sa bude vždy ponímať individuálne, v závislosti na povahe veci, ktorá sa má vrátiť.

Je potrebné rozlíšiť, či sa zmluvne dohodnuté právo spätnej kúpy viaže na vrátenie rovnakej veci ako bola odovzdaná, alebo veci podľa druhu. V prvom prípade je kupujúci v zásade povinný vrátiť tú istú vec, ktorú kúpil. V druhom prípade postačuje, ak kupujúci vráti vec druhovo rovnakú. Pokiaľ by kupujúci vec nemohol vrátiť z dôvodu napríklad jej zániku, predávajúci sa nemôže súdnou cestou domáhať jej vrátenia, naopak, môže sa domáhať náhrady škody v zmysle ust. § 420 OZ. Náhrada škody sa vzťahuje aj na situáciu, kedy by vrátená vec bola poškodená alebo inak znehodnotená. Uvedené sa vzťahuje aj na veci určené druhovo, to znamená, že nie je potrebné vrátiť rovnakú vec, ale vec toho istého druhu, avšak v stave, v akom mu bola vec toho istého druhu predaná.

Ak by kupujúci vec v lehote, v ktorej si môže predávajúci uplatniť právo spätnej kúpy, scudzil, toto scudzenie bude ponímané ako relatívne neplatný právny úkon napriek nevedomosti a dobrej viere tretej strany, teda tej, ktorá predmet ďalej kúpila.

Základným rozdielom medzi predkupným právom a právom spätnej kúpy je väčšia autonómia oprávneného pri spätnej kúpe, kedy sám predávajúci (oprávnený) rozhodne o tom, či si uplatní svoje právo, aby sa vec znova dostala do jeho vlastníctva alebo nie.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....