Iné

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

  • Vydanie: ULC PRO BONO 3/2012

Podielové i bezpodielové spoluvlastníctvo má svoje špecifiká. Vzhľadom na charakter predmetu vlastníctva, akým je nehnuteľnosť, sa do popredia dostávajú otázky súvisiace predovšetkým so zánikom spoluvlastníctva a právami a povinnosťami, ktoré spoluvlastníci majú k nehnuteľnostiam či už v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve.

Vlastníctvo nehnuteľnosti predstavuje samo o sebe špeciálny inštitút. K základným charakteristikám patrí písomný charakter disponovania s nehnuteľnosťou pod hrozbou neplatnosti a vznik vlastníckeho práva zápisom do katastra nehnuteľností. Ďalšie špecifiká prináša spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, či už podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo u nás vzniká uzatvorením manželstva a nie je možné sa mu vyhnúť. Osobitné dohody vo forme notárskej zápisnice umožňujú úpravu vzniku bezpodielového vlastníctva, jeho obsahu či spravovania, no úplne ho vylúčiť možné nie je. Podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti najčastejšie vznikne v dôsledku dedenia.

Pokiaľ počas trvania manželstva jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť, táto sa stáva súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva. Výnimku tvorí prípad, ak manžel získa nehnuteľnosť ako dar. Vtedy bude jej výlučným vlastníkom, prípadne, ak bola jednému manželovi nehnuteľnosť vydaná v rámci predpisov o reštitúcii (a manžel mal vydanú nehnuteľnosť vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka). Pokiaľ je nehnuteľnosť predmetom bezpodielového spoluvlastníctva, obaja manželia majú právo ju užívať a spoločne uhrádzať vynaložené náklady alebo náklady spojené s jej užívaním a udržiavaním.

Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov, v ostatných sa vyžaduje súhlas oboch pod sankciou relatívnej neplatnosti podľa ust. § 40a Občianskeho zákonníka. Vyvstáva otázka, čo je možné považovať za bežné úkony vo vzťahu k spoločnej nehnuteľnosti. Pojem „bežná“ vec zákon nedefinuje. Môžeme za ne považovať také veci, ktoré sa pri hospodárení s nimi opakujú a nevymykajú sa z rámca obvyklého hospodárenia s vecou. Čo je možné vzhľadom na spoločné užívanie nehnuteľnosti, napr. bytu, považovať za bežnú vec, vyplýva aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, sp. zn. R 47/1984. Za bežné záležitosti sa podľa tohto rozhodnutia považujú veci týkajúce sa spoločného užívania bytu manželmi, ktoré sa opakujú alebo podstatne nezasahujú do spoločných užívacích práv. Bežnou záležitosťou je napr. platenie úhrady za užívanie bytu. Za bežnú vec súdna prax naopak nepovažuje darovanie nehnuteľnostiuzatvorenie zmluvy o záložnom práveuzavretie nájomnej zmluvy, všetky právne úkony týkajúce sa nadobudnutia, výmeny a predaja nehnuteľnosti a pod. Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí sp. zn. R 39/1974 skonštatoval, že ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, musia obaja zmluvu aj podpísať. Podobne, manžel začínajúci podnikať, na využitie akéhokoľvek majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve, teda i nehnuteľnosti, potrebuje pri podnikaní súhlas druhého manžela.

Taktiež je potrebné si uvedomiť, že ak má len jeden manžel pohľadávku, ktorá vznikla za trvania manželstva, pri výkone rozhodnutia môže byť uspokojená i z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, teda i z nehnuteľnosti.

Pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov môže súd pri rozhodovaní o spoločnej nehnuteľnosti postupovať rôznymi spôsobmi. Riadi sa pritom zásadami vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Súd môže prikázať nehnuteľnosť len jednému manželovi, ktorý musí druhého manžela vyplatiť. Uplatňuje pritom zásadu, aby bola nehnuteľnosť prikázaná tomu manželovi, ktorý ju má, resp. naposledy mal v držbe a uňho došlo k jej amortizácii. Na rozdiel od pravidiel vyporiadania podielového spoluvlastníctva, pokiaľ ani jeden z manželov nebude vyporadúvanú vec (nehnuteľnosť) chcieť, nemožno nariadiť jej predaj a rozdeliť už len jej výťažok. Vo výnimočných prípadoch môže súd rozhodnúť aj o zriadení podielového spoluvlastníctva manželov k spoločnej nehnuteľnosti, pričom ich podiely budú rovnaké.

Podielové spoluvlastníctvo vzniká rovnakými spôsobmi, akými môže podľa zákona vzniknúť vlastníctvo. Súdy posudzujú, resp. najmä v minulosti posudzovali prípady vzniku spoluvlastníckych vzťahov k nehnuteľnosti na základe jej vydržania alebo postavenia stavby ako originárnym spôsobom nadobudnuté spoluvlastníctvo. Otáznym môže byť posudzovanie vzniku podielového vlastníctva k stavbe postavenej spoločnou činnosťou viacerých osôb. Samotná účasť viacerých na tejto činnosti na vznik spoluvlastníctva nestačí. I v takomto prípade bude potrebné uzatvoriť o vzniku spoluvlastníctva dohodu, ktorej forma nie je zákonom upravená, no vzhľadom na skutočnosť, že sa jedná o nehnuteľnosť, ako sme vyššie uviedli, mala by mať písomnú formu. Vlastnícke právo vznikne vkladom do katastra nehnuteľnosti. Väčší problém môže vzniknúť pri zániku spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti, pozemku. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti podľa zákona č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách je nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vyporiadať podľa osobitných predpisov. Uvedený právny predpis sa vzťahuje na pozemkové spoločenstvá, akými je napr. lesné a pasienkové spoločenstvo vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a pod. Spoluvlastníci predmetnej spoločnej nehnuteľnosti sú obmedzení uvedeným zákonom, ktorého cieľom je zamedziť drobeniu napr. lesných pozemkov. Uvedené pozemkové spoločenstvá sú u nás upravené ako v jednej z posledných krajín Európy.

Najčastejším spôsobom vyporiadania medzi spoluvlastníkmi je rozdelenie spoločnej veci. Pri rozdelení nehnuteľnosti musia vzniknúť veci samostatné tak po vecnej ako i právnej stránke a spôsobilé na zápis do katastra nehnuteľností. Pri rozdelení pozemku bude potrebné vyhotoviť nový grafický polohopisný plán hraníc, ak vznikli nové parcely. Rozdelenie stavby nie je vždy technicky možné. Pokiaľ aj je, nie je možné ju rozdeliť akýmkoľvek spôsobom. Platí, že pri reálnom rozdelení stavby je budovu možné deliť buď vertikálne, alebo na jednotlivé byty a nebytové priestory. Horizontálne delenie bez splnenia ďalších kritérií nie je možné. Pokiaľ stavbu nie je možné uvedeným spôsobom medzi spoluvlastníkov rozdeliť, prichádzajú do úvahy dve možnosti. Buď sa spoluvlastníci dohodnú a vykonajú ďalšie stavebné úpravy tak, aby stavba bola deliteľná, alebo je možné stavbu speňažiť a jednotlivých spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov zo získanej sumy vyplatiť. Pri zrušení spoluvlastníctva a jeho vyporiadaní rozdelením nehnuteľnosti môže súd zriadiť aj bez návrhu vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka novovzniknutej nehnuteľnosti. Jeho zriadenie je súčasťou vyporiadania spoluvlastníkov. Je potrebné si uvedomiť, že v danom prípade je možné zriadiť len vecné bremeno in rem a nie in personam.

Vyporiadanie spoluvlastníkov rozdelením nehnuteľnosti vyžaduje i úpravu podieľania sa vlastníkov novovzniknutých vecí – nehnuteľností na povinnostiach voči tretím osobám, ktorých práva viazli už na pôvodnej nehnuteľnosti pred jej rozdelením. Môže nastať i situácia, že z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd podielové spoluvlastníctvo nezruší.

Kontaktný formulár

Sme pripravení naplniť Vaše práva.
Kontaktujte nás!

Zadajte vašu e-mailovú adresu.
Zadajte vaše telefónne čislo.
Napíšte nám správu.
Súhlaste so spracovaním osobných údajov.

Správa sa odosiela ....