Technickým zhodnotením nehnuteľnosti rozumieme technické úpravy, ktoré zvyšujú jej hodnotu. V našom článku Vás oboznámime so základnou právnou úpravou technického zhodnotenia nehnuteľnosti vo vzťahu nájomca – prenajímateľ a s príslušnou súvisiacou judikatúrou v tejto oblasti.
Právna úprava technického zhodnotenia nehnuteľnosti nájomcom je zakotvená v ust. § 667 Občianskeho zákonníka. Pojem technické zhodnotenie je pojmom používaným zákonom č. 595/2003 o dani z príjmov, kde je upravený v ust. § 29. Občiansky zákonník síce uvedený pojem nepozná, avšak technickým zhodnotením veci je de facto zmena na veci upravená už uvedeným ust. § 667 Občianskeho zákonníka.
Zmeny na veci je podľa ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Formu súhlasu zákon neupravuje, môže byť daný v nájomnej zmluve, alebo udelený samostatne počas nájmu. Aj keď Občiansky zákonník neustanovuje povinnú písomnú formu, v záujme právnej istoty sa odporúča udeliť súhlas písomne. Vo veci udelenia súhlasu podľa uvedeného ustanovenia bol Najvyšším súdom Českej republiky vydaný rozsudok sp.zn. 26 Cdo 449/2003 zo dňa 5. apríla 2004. V uvedenom rozsudku súd uvádza: „Přitom souhlas pronajímatele ve smyslu citovaného ustanovení je sice třeba chápat jako souhlas se změnou v bytě, avšak nelze opomenout, že jde současně o souhlas pro konkrétního nájemce bytu. Pronajímateli nelze totiž vzhledem k jeho právnímu postavení upřít právo, aby konkrétnímu nájemci z nejrůznějších důvodů požadovaný souhlas odmítl udělit. Za této situace je nutno ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák., zakotvující požadavek souhlasu pronajímatele, vykládat spíše restriktivně.“. Z uvedeného je zrejmé, že súhlas musí byť daný konkrétnemu nájomcovi.
Reštriktívny výklad súhlasu prenajímateľa znamená, že konkrétny nájomca si na zmeny na nehnuteľnosti bude musieť zaobstarať súhlas od prenajímateľa, nestačí ak na zmenu v byte už prenajímateľ dal súhlas predchádzajúcemu nájomcovi. Pôjde napríklad o prípad prestavby bytu, ak sa počas prestavby menia nájomcovia. Súhlas prenajímateľa je zväčša daný pred začatím zmeny na nehnuteľnosti. Súhlas je možné poskytnúť aj dodatočne, čo však pre nájomcu predstavuje riziko, pretože prenajímateľ nie je povinný súhlas udeliť.
Úhradu nákladov spojenú so zmenou veci môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov, nemôže nájomca požadovať ich úhradu. Źáväzok uhradiť vzniknuté náklady nájomcovi môže prenajímateľ vyjadriť v nájomnej zmluve alebo počas nájmu. Obdobne ako pri udelení súhlasu so zmenou na nehnuteľnosti, môže prenajímateľ vyjadriť záväzok uhradiť náklady spojené so zmenou veci aj po vykonaní zmeny. Ako sme však uviedli, pre nájomcu je výhodnejšie si vyžiadať súhlas so zmenou aj záväzok vopred. V záujme právnej istoty je vhodné zaznamenať záväzok prenajímateľa uhradiť náklady v písomnej forme.
Nájomca je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci, ak zmluva neustanovuje inak. Občiansky zákonník dáva zmluvným stranám možnosť dohodnúť si zmluvne aj inú dobu úhrady nákladov ako po ukončení nájmu. Prenajímateľ a nájomca sa napríklad môžu dohodnúť, že náklady spojené s prestavbou bytu prenajímateľ uhradí nájomcovi počas nájmu do určitej doby.
Môže nastať aj situácia, že prenajímateľ síce nájomcovi udelil súhlas na prestavbu nehnuteľnosti, ale nezaviazal sa uhradiť vzniknuté náklady. S uvedenou situáciou počíta ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka posledná veta, ktorá upravuje, že ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. V uvedenej situácii zákon počíta s tým, že ak zásahom do nehnuteľnosti nájomcom sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila, je spravodlivé, aby nájomca dostal náhradu. Nárok nájomcu na úhradu nákladov podlieha premlčacej dobe troch rokov upravenej ust. § 101 Občianskeho zákonníka.
V súvislosti s uvedeným môže vzniknúť otázka, či ak prenajímateľ udelil súhlas so zmenou na nehnuteľnosti, môže sa nájomca dopredu platne vzdať práva na úhradu nákladov, ktoré mu so zmenou vzniknú. K uvedenej veci sa vyjadril Najvyšší súd Českej republiky v rozsudku sp.zn. 28 Cdo 1222/2007 zo dňa 30.5.2007, a to, že: „Dovolací soud tak – na rozdíl od odvolacího soudu, jenž ostatně dosáhl odlišného skutkového závěru o obsahu smlouvy, aniž jí provedl opakovaný důkaz (viz § 213 odst. 1 a 2 o. s. ř.) – připouští možnost, že v uzavřené nájemní smlouvě účastníci vyjádřili shodnou vůli v tom smyslu, že po skončení nájemního vztahu nebude nájemce požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.“. Uvedená otázka úzko súvisí s možnosťou vzdania sa práva do budúcna.
Ustanovenie § 574 Občianskeho zákonníka sankcionuje neplatnosťou dohodu, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti. S touto otázkou sa Najvyšší súd Českej republiky zaoberal vo vyššie uvedenom rozsudku a konštatoval, že: „Omezení autonomie vůle (které je mj. obsaženo i v právě rozebíraném kogentním ust. § 574 odst. 2 o. z.) v právním řádu demokratického a právního státu, kde svoboda jedince je státem garantována, nikoliv poskytována (viz čl. 8 Listiny základních práv a svobod), přichází v úvahu jen tehdy, kdy by její důsledné uplatňování vedlo k ohrožení právem uznaného veřejného zájmu – tedy mj. tehdy, kdy by její aplikace mohla směřovat k založení či prohloubení přirozené nerovnosti mezi subjekty právních vztahů – např. u spotřebitelských smluv, kdy na jedné straně vystupuje spotřebitel (slabší strana) a na druhé dodavatel (profesionál) (podobně viz Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 8. vydání. Praha : C. H. Beck, 2003, 1219 s. – str. 27 a násl.). Za takový veřejný zájem není ovšem možné považovat ochranu věřitele před jeho vlastním nerozvážným jednáním (jak argumentoval žalobce ve svém vyjádření k dovolání), zvláště pak jedná-li se o subjekt práva, který je dostatečně vybaven k tomu, aby svá vážná rozhodnutí předem a důkladně zvážil se vší pečlivostí a odborností. Takovou ochranu nemá a nemůže mít § 574 odst. 2 o. z. na mysli, neboť by naopak a paradoxně zakládalo nerovnost mezi subjekty soukromoprávního vztahu. Ustanovení § 667 odst. 1 o. z. je přitom svou konstrukcí zjevně ustanovením dispozitivního charakteru a připouští tedy odchylné ujednání a je nutné tu v co nejširší míře respektovat svobodnou vůli účastníků soukromoprávního vztahu dohodnout se jinak.“.
Ďalšou možnosťou, ktorá môže v nájomnom vzťahu nastať je, že nájomca vykoná zmeny na nehnuteľnosti bez súhlasu prenajímateľa. V takom prípade je podľa ust. § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy. Pojme značná škoda zákon nedefinuje. Či je škoda značná, závisí od okolností jednotlivého prípadu.
V súvislosti s technickým zhodnotením veci prichádza do úvahy aj zhodnotenie nebytového priestoru. Ustanovenie § 13 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ustanovuje, že ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor. Uvedené ustanovenie evokuje, že ak nebolo dohodnuté inak, musí nájomca, aj keď vykonal zmeny v nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa, uviesť nehnuteľnosť do pôvodného stavu. Uvedený názor vyvracia Najvyšší súd Českej republiky v už uvedenom rozsudku, kde uvádza, že: „Nelze souhlasit ani s dovolatelovou námitkou, že nájemce je nezbytně při skončení nájmu povinen v souladu s ustanovením § 13 zák. č. 116/1990 Sb. odstranit všechny stavební a jiné úpravy, které na předmětu nájmu provedl, a to do všech důsledků. V daném případě by zřejmě při plnění takové povinnosti ze strany nájemce muselo dojít ke značnému poškození předmětu nájmu a k možnému narušení statiky pronajaté nemovitosti. Takový požadavek by byl jednak nelogický a absurdní (k čemuž výklad zákona jistě nemůže směřovat), jednak v rozporu s dobrými mravy (ustanovením § 3 o. z.) a samozřejmě by odporoval i smyslu samotného ustanovení § 13 zákona. č. 116/1990 Sb. Ustanovení § 13 citovaného zákonného předpisu se tedy zřejmě nevztahuje na ty úpravy provedené na předmětu nájmu, které se staly jeho trvalou součástí a jejichž odstranění by nutně vedlo k ezanedbatelnému poškození předmětu nájmu, a to za neúměrně zvýšených výdajů nájemce.“. Ďalej súd uvádza, že: „Zákon č 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, jako zvláštní právní předpis upravující nájem nebytových prostor, neobsahuje v tomto ohledu žádné speciální ustanovení, a proto je třeba použít obecné ustanovení § 667 o. z. výslovně řešící danou problematiku.“. Na nebytové priestory sa teda podľa uvedeného rozsudku má okrem ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb. vzťahovať aj ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka.