1. ABSTRAKT
Dňa 15. septembra 2026 Národná rada Slovenskej republiky schválila rozsiahlu novelu zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“), vyhlásenú ako zákon č. 243/2026 Z. z. Novela nadväzuje na reformu stavebného práva účinnú od 1. apríla 2025 a reaguje na problémy, ktoré sa ukázali pri jej praktickom uplatňovaní. Zákonodarca upravuje definície stavieb, režim ohlasovania, dokumentáciu, postup stavebných úradov, kolaudáciu, zmenu užívania stavby, štátny stavebný dohľad aj sankcie.
Z pohľadu vlastníkov rodinných domov, stavebníkov, susedov a podnikateľov si osobitnú pozornosť zaslúžia zjednodušenia pri drobných stavbách a stavebných úpravách, nové pravidlá pre nepovolené stavebné práce uskutočnené v období od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026, predĺženie prechodného režimu týkajúceho sa starších nepovolených stavieb do 31. decembra 2040 a flexibilnejší postup pri kolaudácii a etapovom užívaní objektov. Pre podnikateľov sú relevantné aj daňové súvislosti zmenenej klasifikácie stavieb a úpravy strategických investícií.
Jadro novely, vrátane zmien samotného Stavebného zákona, nadobúda účinnosť 1. januára 2027. Osobitná úprava odkladajúca účinnosť niektorých ustanovení zákona č. 292/2025 Z. z. nadobúda účinnosť už 15. novembra 2026. Preto nemožno všetky zmeny bez rozdielu uplatňovať ešte v roku 2026.
2. PREČO BOLA NOVELA PRIJATÁ A ČO SA POČAS LEGISLATÍVNEHO PROCESU ZMENILO
Podľa všeobecnej časti dôvodovej správy je cieľom novely zjednotiť a uľahčiť aplikáciu Stavebného zákona. Pôvodný vládny návrh obsahoval v čl. I najmä úpravy vymedzenia stavby, dokumentácie a postupov pri povoľovaní, ohlasovaní a kolaudácii. Schválený text novely sa však podstatne rozšíril: v čl. I pribudli osobitné pravidlá dodatočného povoľovania určitých nepovolených stavieb, podrobnejší režim kolaudácie a štátneho stavebného dohľadu a ďalšie zmeny prechodných ustanovení. Okrem toho schválená novela upravuje viacero ďalších predpisov, ktoré v pôvodnej predlohe vôbec neboli alebo boli upravené v užšom rozsahu.
3. ČO JE STAVBA: ZMONTOVANÝ VÝROBOK,OPLOTENIE, GARÁŽ A REKLAMNÁ KONŠTRUKCIA
Nové znenie ust. § 2 Stavebného zákona presnejšie vymedzuje pevné spojenie so zemou. Za takéto spojenie sa považuje okrem základových pásov, dosiek a hĺbkových základov aj upevnenie pomocou strojných súčiastok alebo zvaru o pevný základ, použitie zemných skrutiek či ukotvenie lanami s kotvou. Novela osobitne definuje „zmontovaný výrobok“, teda zariadenie, konštrukciu alebo výrobok, ktorý plní účel stavby, dovezie sa na miesto osadenia a pevne sa spojí so zemou.
Nie každá mobilná alebo prefabrikovaná konštrukcia je automaticky mimo stavebného režimu. Rozhodujú jej účel, technické prevedenie a spôsob osadenia. Typicky môže ísť o modulový objekt, výrobcom dodaný prístrešok alebo rekreačný objekt. Naopak samotná hnuteľná vec bez znakov stavby nepodlieha Stavebnému zákonu iba preto, že je určitý čas umiestnená na pozemku. Osobitná časť dôvodovej správy zdôrazňuje práve rozdiel medzi pevne osadeným výrobkom a hnuteľnou vecou.
Pri drobných stavbách zostávajú v príslušnej kategórii najmä prízemné stavby alebo zmontované výrobky so zastavanou plochou najviac 50 m² a výškou najviac 5 m, ak spĺňajú aj ostatné zákonné predpoklady. Patria sem napríklad kôlne, sauny, prístrešky alebo garáže. Mení sa formulácia týkajúca sa oplotení a spresňuje sa režim informačných konštrukcií s informačnou plochou najviac 20 m². Pre zaradenie informačnej konštrukcie medzi stavby je pritom podstatné pevné spojenie so zemou.
Dôležité je výslovné vylúčenie budov určených na obchod a služby z kategórie drobných stavieb, a to aj pri malých rozmeroch. Zákonodarca vychádza z predpokladu, že prevádzky prístupné verejnosti môžu vyžadovať prísnejšie preverenie požiarnej bezpečnosti, hygienických požiadaviek alebo bezbariérového prístupu. Malý predajný objekt tak nemožno automaticky povoľovať rovnako ako záhradný sklad iba na základe výmery.
Novela tiež zavádza členenie na pozemné stavby, zahŕňajúce budovy a ostatné pozemné stavby, a inžinierske stavby. Medzi ostatné pozemné stavby môžu patriť napríklad prístrešky, altánky alebo spevnené plochy, ktoré nespĺňajú znaky budovy. Spresnenie má význam pri výbere povoľovacieho postupu, zápise a popise stavby, ale aj pri súvisiacich daňových predpisoch.
4. OHLASOVANIE: KEDY POSTAČUJE JEDNODUCHŠIA DOKUMENTÁCIA
Jednou z prakticky najvýznamnejších úprav je zjednodušenie podkladov pri vybraných ohlasovaných prácach. Podľa nového § 9 ods. 4 pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách postačuje zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu. Ustanovenie § 34 ods. 6 súčasne ustanovuje výnimku z tam uvedenej požiadavky na vypracovanie projektu pre takéto prípady.
Praktickým príkladom môže byť jednoduchá vonkajšia úprava pozemku alebo prístrešok, ktorý má znaky drobnej stavby, ale nie budovy. Zjednodušenie dokumentácie neznamená automatické oslobodenie od ohlásenia. Stavebník musí samostatne posúdiť, či konkrétny zámer spadá medzi práce bez povolenia a bez ohlásenia, medzi ohlasované práce alebo medzi práce vyžadujúce rozhodnutie o stavebnom zámere. Rozhodujú podmienky § 18 a povaha či umiestnenie stavby, nie samotná jednoduchosť projektu.
Prakticky významné je aj to, kto smie podklady pripraviť. Nový § 34 ods. 6 pre tieto presne vymedzené prípady vylučuje požiadavku podľa § 34 ods. 5 na spracovanie projektu stavby na ohlásenie tam uvedenou odborne kvalifikovanou osobou. Ako vysvetľuje osobitná časť dôvodovej správy, pri nebudovových drobných stavbách môže postačiť situačný výkres na podklade katastrálnej mapy, jednoduché grafické zobrazenie a technický opis, pri zmontovanom výrobku dokumentácia od výrobcu. Nejde však o výnimku zo všetkých technických, bezpečnostných a osobitných odborných požiadaviek.
Novela prepracúva § 18 ods. 3 až 5 a upravuje okruh prác podliehajúcich ohláseniu. Výslovne uvádza napríklad niektoré zariadenia na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov podľa výkonových hraníc, exteriérové nabíjacie stanice, určité podzemné stavby osadené ako zmontované výrobky či údržbu, ktorá môže ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť alebo životné prostredie. Špecifické pravidlá platia aj pri kultúrnych pamiatkach, pamiatkových územiach a chránených územiach.
Pri zariadeniach obnoviteľných zdrojov zákon rozlišuje aj to, či ide o stavebnú úpravu. Pre zariadenia na výrobu tepla alebo chladu a elektriny pri stavebnej úprave výslovne uvádza výkonové pásmo od 50 do 300 kW vrátane; pre výrobu elektriny mimo stavebnej úpravy pásmo od 50 do 100 kW vrátane. Tieto údaje nemožno interpretovať izolovane: pri konkrétnom zariadení sa posudzuje celá povaha prác a uplatniteľnosť ostatných predpisov, napríklad požiarnej bezpečnosti alebo energetiky.
Pri informačných konštrukciách novela rozlišuje aj menšie informačné plochy. Podľa § 18 ods. 5 písm. h) možno za splnenia ďalších zákonných podmienok umiestniť informačnú konštrukciu, ktorej najväčšia informačná plocha má veľkosť do 1,2 m², bez rozhodnutia o stavebnom zámere a bez ohlásenia. To treba odlíšiť od klasifikácie drobnej stavby podľa § 2, ktorá pracuje s hranicou informačnej plochy 20 m²; ide o dva odlišné právne testy.
Pri ohlásení zostáva dôležitá aj ochrana práv tretích osôb. Ak správny orgán z predložených podkladov zistí, že práce zasiahnu práva inej osoby alebo je potrebné určiť podmienky realizácie, oznámi stavebníkovi s uvedením dôvodov, že stavebné práce možno uskutočniť až na základe rozhodnutia o stavebnom zámere a overenia projektu stavby (§ 63 ods. 5). Zásah do práva tretej osoby sa však na tento účel nepovažuje za dotknutie práva, ak vyplýva z osobitného predpisu. Ohlásenie preto nie je prostriedkom na obídenie zákonných práv suseda.
5. STARŠIE NEPOVOLENÉ STAVBY: LEHOTA DO KONCA ROKU 2040
Novela v § 84 ods. 7 písm. a) a b) nahrádza pôvodnú lehotu na podanie žiadosti 31. marca 2029 novým dátumom 31. decembra 2040. Predĺženie sa týka dvoch odlišných prechodných postupov podľa predpisov účinných do 31. marca 2025: (i) preskúmania spôsobilosti existujúcej stavby na užívanie, ak spĺňa zákonné podmienky, a (ii) konania o dodatočnom povolení stavby postavenej do 31. marca 2025, pri ktorej nemožno použiť prvý postup. Nejde o plošné predĺženie všetkých stavebných lehôt a výber postupu musí zodpovedať právnemu aj skutkovému stavu konkrétnej stavby.
Pre vlastníka staršej nepovolenej nehnuteľnosti je predĺženie lehoty významné, pretože môže poskytovať dlhší čas na zhromaždenie dokumentácie a využitie zákonom pripusteného postupu. Nejde však o generálnu amnestiu a samotné uplynutie času stavbu nezlegalizuje. Podstatné sú podmienky konkrétneho konania, splnenie technických a verejnoprávnych požiadaviek a preukázanie, že stavba môže byť podľa zákona povolená alebo uznaná za spôsobilú na užívanie.
Nový § 84a ods. 3 zároveň výslovne oddeľuje dodatočné povoľovanie podľa starého § 88a zákona č. 50/1976 Zb. pre nepovolené práce vykonané do 31. marca 2025. Ak žiadateľ nepredloží podklady preukazujúce súlad s verejnými záujmami, stavebný úrad má postupovať ustanoveným spôsobom a o zastavení konania informovať stavebný inšpektorát. Vlastník preto musí mať dôkazy nielen o veku stavby, ale aj o jej právnej a technickej prípustnosti.
6. NOVÝ REŽIM PRE NEPOVOLENÉ PRÁCE OD APRÍLA 2025 DO DECEMBRA 2026
Schválené znenie nad rámec vládneho návrhu vkladá do § 18 ods. 2, § 50, § 56 až 61 a ďalších ustanovení osobitný mechanizmus dodatočného povolenia vybraných nepovolených stavebných prác. Vzťahuje sa na práce uskutočnené po 31. marci 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, iba ak ich výsledok patrí do zákonom vymedzených kategórií. Patrí sem najmä (i) určitá zmena dokončenej stavby, (ii) stavebná či terénna úprava a (iii) súvisiaca doplnková stavba; osobitnú skupinu tvoria určité konštrukcie súvisiace s významnou investíciou.
Rozsah možného dodatočného povolenia je taxatívne obmedzený. Nový § 60 ods. 4 počíta predovšetkým so zmenami dokončenej jednoduchej stavby, ktoré nadväzujú na legálnu hlavnú stavbu, s vybranými príslušnými drobnými stavbami, spevnenými plochami, prístupovými komunikáciami a technickou infraštruktúrou, prípadne s ustanoveným prípadom významnej investície. Zároveň § 60 ods. 5 výslovne vylučuje dodatočné povolenie informačnej konštrukcie podľa tohto režimu. Základná myšlienka je umožniť riešiť konkrétne nedostatky z prechodného obdobia, nie povoliť akúkoľvek novostavbu zrealizovanú bez zákonného postupu.
Stavebník má k žiadosti priložiť dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby, a ak nie je dokončená alebo sú potrebné ďalšie úpravy, aj projekt jej dokončenia alebo úpravy (§ 50 ods. 3). Správny orgán vykoná miestnu obhliadku a preskúma splnenie zákonných predpokladov. Ak podmienky nie sú splnené, žiadosť zamietne. Dodatočné povolenie nezakladá vlastnícke právo k cudziemu pozemku, nenahrádza potrebné stanoviská či súhlasy podľa osobitných predpisov a nevylučuje zodpovednosť za priestupok alebo správny delikt.
Osobitne dôležité je pravidlo § 57 ods. 6: samotným podaním žiadosti nevzniká oprávnenie pokračovať v nepovolených prácach. Do právoplatného skončenia konania možno uskutočniť len nevyhnutné zabezpečovacie práce nariadené podľa zákona. Vlastník, ktorý chce využiť nové ustanovenia, by preto nemal pokračovať vo výstavbe s očakávaním, že podanie žiadosti automaticky „prekryje“ predchádzajúcu nezákonnosť.
Ak je nepovolená stavba dodatočne povolená, správny orgán v rozhodnutí schváli jej už zhotovenú časť a určí podmienky a lehotu na dokončenie alebo vykonanie potrebných úprav (§ 60 ods. 6). Ak stavba podlieha kolaudácii, užívať ju možno až po vydaní kolaudačného osvedčenia. V praxi je nevyhnutné odlíšiť tento nový, vecne a časovo obmedzený režim od prechodného riešenia stavieb zhotovených pred 1. aprílom 2025.
Ak sa už začalo konanie o odstránení nepovolenej stavby, nový § 74 ods. 9 vyžaduje najprv výzvu vlastníkovi, aby v lehote najmenej 60 dní preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie. Ak ju preukáže, stavebný inšpektorát preruší konanie o odstránení do právoplatného skončenia povoľovacieho konania. Pri úspešnom dodatočnom povolení konanie zastaví, inak v ňom pokračuje. Tým nie je dotknutá možnosť nariadiť neodkladné zabezpečovacie opatrenia. Ide o procesnú ochranu, nie o záruku legalizácie.
7. PREROKOVANIE STAVEBNÉHO ZÁMERU A OVERENIE PROJEKTU
Novela potvrdzuje, že stavebník môže pri prerokovaní predložiť projektovú dokumentáciu stavebného zámeru alebo už projekt stavby v podrobnejšom rozsahu. Ak je projekt stavby priložený k žiadosti a z rozhodnutia o stavebnom zámere nevyplýva potreba jeho dopracovania, správny orgán ho môže po právoplatnosti rozhodnutia overiť. Tým sa pri vhodne pripravených zámeroch obmedzuje duplicitné spracovanie a prerokúvanie dokumentácie.
Doplnený § 65 ods. 5 určuje 30-dňovú lehotu na overenie projektu stavby. Osobitne sa spresňuje postup pri záväzných stanoviskách dotknutých orgánov a záväzných vyjadreniach dotknutých právnických osôb. Nové znenie § 21 ods. 15 a § 22 ods. 6 upravuje postup, keď obsah takéhoto stanoviska či vyjadrenia namieta stavebník alebo iný účastník v odvolaní proti rozhodnutiu o stavebnom zámere.
Pre investora je podstatné plánovať dokumentáciu už na začiatku konania a posúdiť, či jej vyššia rozpracovanosť môže skrátiť následnú fázu. Tridsaťdňová lehota na overenie projektu nie je totožná s lehotou na celé povoľovacie konanie. Stavebník musí naďalej počítať aj s doručovaním, záväznými stanoviskami, nápravou nedostatkov a prípadnými opravnými prostriedkami.
Pri odchýlkach počas výstavby novela zároveň spresňuje § 43 ods. 2: vybrané zmeny možno riešiť záznamom v projekte a pri kontrolnej prehliadke len v zákonných medziach, najmä ak sa nezasiahne do práv vlastníka pozemku či stavby nad pôvodne povolený rozsah, alebo je predložený jeho overený súhlas. Lehota na odsúhlasenie príslušnej zápisnice sa z pôvodných troch dní upravuje na sedem pracovných dní (§ 43 ods. 3). Stavebník preto nesmie každú odchýlku od projektu považovať iba za technickú opravu.
8. KOLAUDÁCIA: ETAPY, BEZPEČNÝ PRÍSTUP A DOKLADY
Nové znenie ust. § 66 presnejšie určuje okruh stavieb a prác podliehajúcich kolaudácii a spresňuje prílohy žiadosti. Namiesto doterajšieho samostatného záverečného stanoviska stavbyvedúceho sa v príslušnom rozsahu vyžaduje zápis o odovzdaní a prevzatí stavby s vyhlásením zhotoviteľa o súlade s overeným projektom. Zmena má obmedziť duplicitu dokumentov, ale nezbavuje zhotoviteľa povinnosti skutočný stav pravdivo zdokumentovať.
Podľa doplneného § 66 ods. 5 sa pri kolaudácii nemusí posudzovať dokončenosť vyvolaných úprav alebo prístupových stavieb, ak neboli podmienkou pôvodného rozhodnutia a je preukázané bezpečné užívanie i bezpečný prístup a príjazd. Aj ak dokončenie bolo v rozhodnutí podmienkou, správny orgán môže za výslovne stanovených predpokladov od jej splnenia na účely kolaudácie upustiť. Táto možnosť však nie je právnym nárokom na kolaudáciu nebezpečne prístupného objektu.
Dopĺňa sa možnosť kolaudovať samostatnú etapu stavby alebo súboru stavieb, ak je spôsobilá na bezpečné a samostatné užívanie a má zabezpečený bezpečný prístup a príjazd, a to aj existujúcou komunikáciou alebo komunikáciou v predčasnom užívaní. Praktický význam sa prejaví napríklad pri obytných súboroch, väčších polyfunkčných projektoch alebo pri etapovom odovzdávaní častí objektu.
Kolaudačné osvedčenie sa podľa § 67 výslovne označuje za doklad o kolaudácii a schválená novela stanovuje, že proti nemu nie je možné podať odvolanie. Pri kolaudácii sa upravuje postavenie vlastníka stavby a pozemku, ktorí nie sú stavebníkmi. Pre kupujúceho novostavby preto zostáva kľúčové preveriť existenciu kolaudačného osvedčenia a povolený účel jej užívania; samotné fyzické dokončenie stavby nepostačuje.
Osobitná časť dôvodovej správy vysvetľuje aj procesné postavenie vlastníkov. Účastníkom kolaudačného konania je stavebník; vlastník stavby alebo pozemku, ktorý nie je stavebníkom, má postavenie zúčastnenej osoby (§ 66), teda nie všetky práva účastníka konania. Ak sa skutočne zhotovená stavba odlišuje od stavebného zámeru a stavebník nie je vlastníkom pozemku alebo stavby, novela vyžaduje aj doklad o jeho práve k dotknutej nehnuteľnosti. Podľa dôvodovej správy zostáva možná ochrana vlastníckych práv osobitnými právnymi prostriedkami, hoci proti samotnému kolaudačnému osvedčeniu nemožno podať odvolanie.
9. ZMENA ÚČELU UŽÍVANIA STAVBY A DOČASNÉ STAVBY
Nové úplné znenie ust. § 68 podrobnejšie upravuje zmenu účelu stavby alebo jej časti, zmenu technických a prevádzkových parametrov s významným dopadom na okolie, bezpečnosť alebo životné prostredie a tiež zmenu doby trvania dočasnej stavby. Vo všeobecnosti ide o zmeny vyžadujúce rozhodnutie príslušného správneho orgánu; pri ohlasovaných stavbách sú ustanovené osobitné oznamovacie a povoľovacie postupy.
Z praktického hľadiska je v tomto ustanovení dôležitá výnimka: zmena spôsobu používania nebytového priestoru nemusí byť zmenou v užívaní stavby, ak zostane zachovaný pôvodný účel, nedôjde k zmene podlahovej plochy ani k zhoršeniu vplyvov na okolie a bezpečnosť vrátane protipožiarnej bezpečnosti. Nie každá zmena obchodného konceptu teda vyvolá stavebné konanie; rozhodujú reálne účinky činnosti, povolený účel a splnenie zákonných kritérií.
Zmena času trvania dočasnej stavby sa povoľuje rozhodnutím o zmene v užívaní, pričom žiadosť treba podať pred uplynutím povoleného času trvania. Schválené znenie zároveň ustanovuje, že obmedzenie času trvania sa nevzťahuje na informačnú konštrukciu, ktorá slúži ako označenie budovy alebo prevádzky. Majitelia dočasných objektov by si preto mali včas skontrolovať platnosť pôvodného rozhodnutia.
10. SILNEJŠÍ ŠTÁTNY STAVEBNÝ DOHĽAD A UPRAVENÉ SANKCIE
Novela spresňuje oprávnenia stavebných inšpektorov, ich postup pri zisťovaní nedostatkov a komunikáciu so stavebníkmi, vlastníkmi a zhotoviteľmi. Stavebný inšpektor je pri začatí kontroly na mieste povinný preukázať sa služobným preukazom. Nové ustanovenia umožňujú za zákonných podmienok vyhotovovať fotodokumentáciu, zvukové alebo audiovizuálne záznamy v nevyhnutnom rozsahu na zdokumentovanie skutkového stavu alebo zabezpečenie dohľadu. Kontrolovanú osobu musí o použití prostriedkov vopred informovať.
Súčasne sa stanovujú pravidlá účelového použitia, uchovávania a zabezpečenia záznamov. Inšpektor môže vyžadovať preukázanie totožnosti a oprávnenia osôb na mieste, spíše zápisnicu o zistených nedostatkoch a môže uložiť lehotu na ich odstránenie. Praktický dosah majú aj oznamy stavebných úradov inšpektorátom, napríklad pri nepovolených stavbách, zastavení konania o spôsobilosti stavby alebo zamietnutí dodatočného povolenia.
Zmeny dohľadu sa netýkajú len nových stavieb. Podľa § 84a ods. 2 sa postupy štátneho stavebného dohľadu podľa novej úpravy primerane použijú aj na stavby povoľované, zhotovované alebo užívané podľa predpisov účinných do 31. marca 2025. Osobitná časť dôvodovej správy vysvetľuje tento krok snahou o jednotný dohľad nad staršími aj novšími stavbami. Vlastník preto nemôže predpokladať, že na starú stavbu sa pri dnešnej kontrole automaticky uplatnia staré kontrolné postupy.
Schválený zákon ďalej precizuje skutkové podstaty priestupkov a správnych deliktov. Postihuje okrem iného pokračovanie v prácach bez potrebných oprávnení, nerešpektovanie pokynov inšpektorátu, neoprávnené užívanie alebo zmenu účelu stavby a stavebné práce v chránených územiach či na pozemkoch, ktoré nie sú určené na zastavanie. Pri vybraných priestupkoch sa doterajšia suma 30 eur nahrádza sumou 300 eur, resp. 100 eur; presná výška sankcie závisí od príslušnej skutkovej podstaty. Zavádzajú sa aj sankcie pre osoby vykonávajúce stavebný dozor (300 až 1 000 eur) a stavbyvedúcich (300 až 3 000 eur) pri neplnení ich povinností.
11. ĎALŠIE ZMENY DÔLEŽITÉ PRE PODNIKATEĽOV A VLASTNÍKOV
Keďže sa mení právne vymedzenie niektorých druhov stavieb, schválená novela zasahuje aj do zákona o dani z príjmov a zákona o miestnych daniach. Pre podnikateľov je relevantné nové prechodné ustanovenie § 52zzzn zákona č. 595/2003 Z. z.: po 31. decembri 2026 sa pri stavbách s novo vymedzeným charakterom uplatní nový režim a v prípade zmeny odpisovej skupiny či metódy sa zohľadní aj pri majetku odpisovanom pred rokom 2027, pričom už uplatnené odpisy sa spätne neupravujú. Vhodná je preto kontrola zatriedenia nehnuteľností a evidencie dlhodobého majetku.
Pri miestnych daniach nové ustanovenie § 104t určuje, že ak daňová, poplatková alebo oznamovacia povinnosť vznikla do 31. decembra 2026, postupuje sa podľa predpisov platných do tohto dátumu. Zmena pojmov v stavebnom práve môže ovplyvniť aj daňovú klasifikáciu majetku, neznamená však automatické zvýšenie miestnej dane u každého vlastníka. Konkrétny dosah treba posúdiť podľa druhu stavby, miestneho všeobecne záväzného nariadenia a pravidiel príslušnej dane.
Osobitne pri reklamných a informačných konštrukciách nový § 26 ods. 15 zákona o dani z príjmov výslovne stanovuje ich zaradenie na účely daňových odpisov do odpisovej skupiny 4, ak ide o informačnú konštrukciu považovanú podľa Stavebného zákona za drobnú alebo jednoduchú stavbu. Osobitná časť dôvodovej správy odôvodňuje toto pravidlo právnou istotou daňovníkov. Pri stavebných úpravách zároveň spresňuje rozlíšenie technického zhodnotenia a nákladov na opravu či udržiavanie. Pre firmy je preto vhodné preveriť daňové odpisy i správne účtovné zaradenie konkrétneho majetku.
Do výsledného znenia sa dostali aj ustanovenia, ktoré neboli súčasťou pôvodnej vládnej verzie: napríklad úpravy zákona o ochrane pred požiarmi, ochrany verejného zdravia, pravidiel pre strategické investície, odloženie termínov v oblasti dotácií na rozvoj bývania a Štátneho fondu rozvoja bývania z roku 2027 na rok 2028 či spresnenia pri elektronických komunikáciách.
V oblasti požiarnej ochrany schválená novela mení najmä § 9 a § 25 zákona č. 314/2001 Z. z. Riešenie protipožiarnej bezpečnosti môže tvoriť súčasť projektovej dokumentácie v rôznej podrobnosti vrátane zjednodušenej dokumentácie (pasportu stavby); vlastník musí pri zmene užívania, údržbe alebo stavebných úpravách predchádzať zníženiu protipožiarnej bezpečnosti. Pri drobných, jednoduchých a ohlasovaných stavbách sa zároveň osobitne vymedzuje rozsah štátneho požiarneho dozoru a výnimky, ktoré budú určené vykonávacím predpisom. Zjednodušený stavebný režim teda neznamená automatické vylúčenie požiarnych požiadaviek.
Pri strategických investíciách je z hľadiska vlastníkov zásadná zmena § 8 zákona č. 142/2024 Z. z., ktorá bola prijatá až vo výslednom znení. Návrh dohody o prevode alebo obmedzení vlastníckeho práva sa doručuje spravidla elektronicky do aktivovanej schránky, inak do vlastných rúk poštou; zákon upravuje sedemdňovú úložnú alebo odbernú lehotu. Ak vlastník návrh písomne neprijme do 15 dní od doručenia, považuje sa za odmietnutý a môže nasledovať postup podľa § 11. Mlčanie preto neznamená súhlas s prevodom, ale môže urýchliť ďalší postup smerujúci k obmedzeniu alebo vyvlastneniu vlastníckeho práva za zákonných podmienok. Toto osobitné pravidlo nemožno zamieňať so všeobecným stavebným povoľovaním.
Osobitný režim elektronických komunikácií ustanovuje za splnenia zákonných predpokladov výnimku z rozhodnutia o stavebnom zámere aj z ohlásenia pre určité krátke telekomunikačné prípojky, vedenia a malé stavby. Zákon zároveň odkladá vybrané ustanovenia zákona č. 292/2025 Z. z. z 1. decembra 2026 na 1. júla 2027. Ide o samostatnú časť účinnú už od 15. novembra 2026.
12. PRAKTICKÉ ODPORÚČANIA A ZÁVER
Vlastníkovi rodinného domu alebo pozemku odporúčame pred zhotovením garáže, prístrešku, oplotenia či umiestnením zmontovaného výrobku overiť jeho zákonnú kategóriu, podmienky pevného spojenia so zemou a konkrétny režim podľa § 18. Pri stavebných úpravách bez zásahu do nosných konštrukcií môže byť dokumentácia jednoduchšia, vždy však treba zohľadniť aj ochranu práv susedov a prípadné osobitné režimy pamiatkovej alebo územnej ochrany.
Osoby so staršími nepovolenými stavbami by mali rozlíšiť dátum zhotovenia a dostupné formy nápravy. Stavby do 31. marca 2025 podliehajú osobitným prechodným ustanoveniam, pri vybraných prácach od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026 sa od 1. januára 2027 otvára výslovne obmedzený režim dodatočného povoľovania. Ani jeden z nich nesľubuje automatické povolenie a neodstraňuje vlastnícke či susedské spory.
Developerom a podnikateľom odporúčame preveriť možnosti etapovej kolaudácie, projektovanie bezpečného prístupu, pravidlá zmeny účelu užívania, povinnosti zhotoviteľa pri odovzdaní stavby a daňové dôsledky novej klasifikácie. Zmena právnej úpravy môže zjednodušiť niektoré postupy, no zároveň posilňuje požiadavky na preukázanie bezpečnosti, dokumentácie a súladu skutočne zhotovenej stavby s rozhodnutiami.
Publikované dňa 31.10.2026.