Správcovia bytových domov si často neplnia povinnosti tak, ako im prikazuje právna úprava. Majitelia bytov v bytových domoch sú nespokojní a chceli by vymeniť správcu, ale nevedia ako. V našom článku Vás oboznámime s postupom, ktorý vedie k výmene správcu bytového domu.
Povinnosti správcu bytového domu (ďalej len „správca“) sú upravené v ust. § 8, 8a a 8b zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). Správca má podľa uvedených ustanovení napríklad povinnosť hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „vlastníci“) s odbornou starostlivosťou alebo vykonávať práva k majetku vlastníkov len v ich záujme. Správca má tiež povinnosť každoročne do 31. mája doručiť vlastníkom vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome (ďalej len „vyúčtovanie“) a správu o činnosti správcu za predchádzajúci rok. Odporúčame vlastníkom posúdiť, či si správca plní svoje povinnosti, najmä či upozorňuje na nedostatky v bytovom dome, ktoré je potrebné odstrániť, či efektívne hospodári s finančnými prostriedkami vlastníkov a či dostatočne rieši vzniknuté problémy.
Správca je podľa ust. § 8b ods. 2 písm. f) zákona o vlastníctve bytov povinný umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Preto odporúčame využiť aj uvedené právo.
Ak sa vlastníci rozhodnú vymeniť správcu, najvýhodnejšie je vymeniť správcu po doručení vyúčtovania a správy o jeho činnosti za predchádzajúci rok, ktoré je správca, ako sme spomínali, povinný doručiť vlastníkom každoročne do 31. mája. Výmena správcu je však možná aj kedykoľvek počas roka. Vlastníci musia vypovedať zmluvu o výkone správy na schôdzi vlastníkov. Schôdzu vlastníkov je správca povinný zvolať najmenej raz za rok, zväčša však správcovia zvolávajú schôdze častejšie. Vypovedať zmluvu o výkone správy je možné tiež na schôdzi vlastníkov, ktorú je správca povinný zvolať do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny všetkých vlastníkov správcovi. Ak by správca do 15 dní nezvolal schôdzu vlastníkov, môže schôdzu zvolať štvrtina vlastníkov.
Oznámenie o schôdzi vlastníkov sa spolu s programom doručuje každému vlastníkovi minimálne 5 dní pred dňom konania schôdze vlastníkov, súčasne sa oznámenie o schôdzi vlastníkov doručuje aj správcovi. Súčasťou oznámenia je aj program, v ktorom sa v prípade rozhodovania o správcovi uvádza obvykle len jeden bod, a to vypovedanie zmluvy o výkone správy. Z praxe totiž vyplýva, že proces hlasovania o vypovedaní zmluvy o výkone správy na schôdzi vlastníkov býva často zdĺhavý a zaberie celý čas trvania schôdze.
Schôdzu vlastníkov, ktorej programom je otázka výmeny správcu je potrebné zvolať tak, aby sa jej mohli zúčastniť všetci vlastníci. Ak sa niektorý vlastník nemôže dostaviť na schôdzu vlastníkov, je vhodné splnomocniť inú osobu na účasť na schôdzi. Splnomocniť môže akúkoľvek osobu, najvhodnejšie je splnomocniť rodinného príslušníka alebo inú dôveryhodnú osobu.
Na schôdzi vlastníkov je nutné zvoliť overovateľa a zapisovateľa a vyhotoviť zápisnicu a prezenčnú listinu. Na platnosť vypovedania zmluvy o výkone správy je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Výpoveď zmluvy o výkone správy je potrebné doručiť správcovi. Výpovedná doba je 3 mesiace, ak v zmluve o výkone správy nie je dohodnutá iná lehota a začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede správcovi. Správca je povinný 30 dní pred skončením svojej činnosti,najneskôr však v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a odovzdať všetky písomné materiály súvisiace so správou domu, vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia. Zároveň je povinný previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na účty nového správcu alebo spoločenstva vlastníkov.
Výber nového správcu by mal prebehnúť do uplynutia výpovednej doby, aby sa predišlo neskorším potenciálnym problémom. Po vypovedaní zmluvy o výkone správy existuje možnosť zvoliť komisiu. Komisia vyberie okruh 3 najvhodnejších správcovských spoločností, ktoré odprezentujú svoje ponuky na následnej schôdzi vlastníkov. Ak schôdza vlastníkov vyberie z kandidátov nového správcu, zmluvu o výkone správy s novým správcom musí schváliť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Po schválení novej zmluvy o správe je zmluva záväzná pre všetkých vlastníkov, aj pre tých, ktorí hlasovali proti uzavretiu zmluvy alebo neboli prítomní na schôdzi vlastníkov. Zmluva o výkone správy musí podľa ust. § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov obsahovať najmä (1) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov, (2) spôsob výkonu správy spoločných priestorov, (3) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv, (4) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, (5) zásady určenia výšky platieb za správu a (6) rozsah a obsah správy o činnosti správcu.
Správu domu môže okrem správcu vykonávať aj spoločenstvo vlastníkov (ďalej len „spoločenstvo“). Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov. Ide o formu správy, pri ktorej o správe rozhodujú sami vlastníci. Zakladá sa zmluvou o spoločenstve. Pri zmene formy správy domu zo správy správcom na správu spoločenstvom je potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Zmluva o spoločenstve musí obsahovať (1) názov a sídlo spoločenstva, (2) orgány spoločenstva a ich právomoc, (3) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku; (4) úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, (5) úpravu majetkových pomerov spoločenstva a (6) spôsob a oprávnenie hospodáriť s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
Spoločenstvo musí byť zapísané v registri spoločenstiev vedenom obvodným úradom v sídle kraja. Návrh na zápis do registra spoločenstiev je povinný podať splnomocnený zástupca vlastníkov. Súčasťou návrhu na zápis do registra spoločenstiev musí byť zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva, stanovy spoločenstva, ak to zmluva o spoločenstve určuje; zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov, výpis z listu vlastníctva a výpoveď zmluvy o výkone správy. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých bytových domov. Spoločenstvo zabezpečuje tie isté služby, ktoré zabezpečuje aj správca.
Ak do uplynutia výpovednej lehoty vlastníci nezvolia nového správcu alebo nezaložia spoločenstvo, prechádzajú všetky povinnosti spojené so správou domu na vlastníkov. Ide napríklad o revízie a údržbu výťahov, rozvodov plynu a vody a vedenie hospodárenia domu. V takom prípade by vlastníci museli sami zabezpečovať všetky služby spojené s bytovým domom, ako aj sledovať lehoty na všetky zákonné revízie. Preto je vhodné čo najskôr vybrať a zvoliť nového správcu alebo založiť spoločenstvo.
Ak do jedného roka od uplynutia výpovednej lehoty vlastníci neuzatvoria novú zmluvu o výkone správy alebo si nezaložia spoločenstvo vlastníkov (ďalej len „spoločenstvo“), vznikne spoločenstvo zo zákona.